Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Чего стоит опасаться при работе с агентствами недвижимости и частными риелторами?

Прежде всего, необходимо определиться с какой целью вы хотите обратиться за помощью к специалистам рынка недвижимости. От того, какими услугами вы предполагаете воспользоваться, и будут зависеть ваши риски. Если нужно только подобрать подходящий вариант для обмена – одни. Если продать, во время вашего отъезда, по доверенности с правом получения денег  квартиру – другие. Не важно, к кому вы пришли: в крупное агентство недвижимости, маленькую фирму или знакомому частному риелтору –  системных рисков не избежать. В чём они заключаются?  Для удобства восприятия мы разделили их на условные группы. 

Дилетанты и коекакеры

Риелтор – это профессия и призвание. Точно также как не каждый может быть учителем, врачом, инженером… так и не каждому суждено быть хорошим риелтором. «Кесарю – кесарево, а слесарю – слесарево». В какой степени риелтор к которому вы обращаетесь, дилетант в своей области, либо относится к своим обязанностям «спустя рукава» – кое как, определить при первой встрече невозможно. Поэтому лучше воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, мнению которых вы доверяете. Если таких рекомендаций нет – вам предстоит путь проб и ошибок. На этом пути, минимизировать свои риски можно разбив риелторские услуги на этапы. 

Против такого подхода как раз многие агентства недвижимости и выступают! Они хотят в первый же визит клиента подписать с ним «эксклюзивный договор». Подписывая такой договор, клиент лишается возможности обращаться к другим риелторам на всё время действия этого договора. Поэтому, прежде чем подписывать какие либо документы необходимо провести «тест-драйв» исполнителя. В каком виде это сделать зависит от ваших потребностей и фантазии. Иногда бывает достаточно попросить время на обдумывание и назначить «на завтра» риелтору встречу у себя дома (либо просто позвонить). Если звонка в назначенное время не последовало, то дальнейшие взаимоотношения приведут только к потере вашего времени и денег. Разумеется, «испытательный срок» может быть более длительный и изощренный. Главное не увлекаться и не забывать – риелтор готов каждый день работать на вас и выполнять любые ваши поручения, но не бесплатно. Всему есть предел. Заигравшись проверками можно потерять доверие и желание с вами работать у настоящего профессионала, который ценит время и деньги не только клиента, но и своё собственное. 

Только убедившись:

- в компетентности риелтора, с которым вам предстоит работать (не нужно путать с компетентностью и звучным именем компании-работодателя);

- в том, что этот человек будет добросовестно отстаивать ваши интересы;

- при этом не будет постоянно «смотреть на часы», 

можно подписывать договор на оказание риелторских услуг в полном объёме. В противном случае лучше продолжить поиск подходящего Вам риелтора либо отдельно оплачивать каждый этап выполненных работ.

Игра на повышение или понижение

На рынке недвижимости есть свои «быки» и «медведи». Как работают на фондовом рынке эти «звери» - отдельная тема. 

При повышении цен на рынке недвижимости преобладают «бычьи» приёмы. В чём они заключаются? В объявлении о продаже указывается одна цена на квартиру, например, 1 000 рублей. Покупатель (его риелтор) звонит и просит назначить время просмотра квартиры. Либо сразу, но чаще уже на квартире, покупателю объявляют, что цена изменилась и теперь эта квартира стоит уже 1 050 рублей. Если покупатель соглашается платить новую цену или просит время на раздумья, то это вовсе не значит, что объявленная цена окончательна и торг закончен! Просто на следующий день выходит объявление о продаже этой квартиры по новой цене. «Согласный покупатель» ставится в резерв и ищется новый – готовый платить больше. Если таковой появляется (им может быть и первый покупатель) – процесс продолжается до тех пор, пока стоимость квартиры не достигнет, на данный момент, своего максимального значения. Наивные полагают что, заключив предварительный договор и внеся аванс, они тем самым «зафиксировали» цену и «застолбили» за собой покупку данной квартиры. Это возможно только при грамотном составлении предварительного договора и проверки всех документов на квартиру. Зачастую этого нет. Клиент теряет время и деньги, а рынок продолжает двигаться вверх и «по старым ценам» купить аналогичное жильё уже невозможно.

Когда на рынке жилья стоимость квадратного метра понижается, преобладают «медвежьи» приёмы. Владельцу квартиры (его риелтору) звонят «покупатели» и, не теряя времени на долгие разговоры спрашивают, сколько он готов уступить от цены указанной в объявлении. Наиболее шустрые начинают торг ещё не видя квартиры. Если продавец готов на снижение цены, например, с 1000 руб. до 950 руб., то на следующий день появляется объявление о продаже этой квартиры по новой цене. Однако в объявлении указаны уже телефоны «покупателей». Как вы догадываетесь, процесс на этом может не закончиться. При появлении на рынке «дешёвой» квартиры, других продавцов так же склоняют к понижению стоимости своей недвижимости…

Только грамотный специалист может предвидеть и помочь своему клиенту избежать, минимизировать риски, от таких игр на повышение-понижение. Продажа недвижимости, подчас напоминает торговлю на базаре, а правильно торговаться, это тоже искусство!

Сговор риелторов

К сожалению, такое бывает. Риелтор, вместо того, что бы отстаивать ваши интересы вступает в сговор с риелтором контрагента. Чем это чревато для вас и как этого избежать? Каждый раз интересуйтесь (и перепроверяйте!) в какой компании работает риелтор вашего контрагента. Некоторые крупные агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы и покупатель и продавец обслуживались обязательно только их компанией. Поэтому ваш риелтор, выполняя внутренние инструкции корпорации, будет отстаивать не ваши интересы, а подбирать и предлагать только те варианты, в которых есть контрагент, обслуживаемый этим же агентством недвижимости. А это могут быть не самые лучшие варианты и по качеству и по цене.

У каждой из сторон, во время судебного процесса есть свой адвокат защищающий интересы своего клиента. Если у одной из сторон процесса нет собственного квалифицированного адвоката или он пользуется услугами адвоката своего оппонента, в чью пользу всегда будет решение суда? Догадаться не сложно. 

Разумеется, сговор риелторов не обязательно может быть только в рамках большого агентства недвижимости. Всё зависит от конкретных исполнителей и компаний (в том числе от их внутренних инструкций и распоряжений).

Иногда покупатель (или продавец) не знают реальной цены покупки (продажи) недвижимости. В договоре фигурируют одни цифры, а в банковскую ячейку (или несколько ячеек) закладываются иные суммы. Разница между суммой полученной продавцом и уплаченной покупателем может при таких расчётах оказаться у нечистоплотных риелторов. Если вам, по большому, счёту всё равно, какая часть денег при покупке квартиры будет уплачена за недвижимость, а какая пойдёт в карман риелтора, то на это не стоит обращать внимание.

Наша практика говорит о том, что подавляющее большинство клиентов не желают переплачивать и закрывать глаза на подобного рода афёры. Однако случаи, когда риелтор желает получить откат – скрытую комиссию, имеют место быть. Риелтор (агентство недвижимости) предлагающее работать на вас по ценам значительно ниже сложившихся на рынке должны вызывать подозрение не меньшее, чем работа одного агентства недвижимости на стороне и покупателя и продавца.

"Сэкономив" и недоплатив по официальному договору, клиент может потерять гораздо больше на "скрытой комиссии" при сговоре нечистоплотных риелторов. Наиболее циничные из них умудряются получить и приличное вознаграждение, и "скрытую комиссию"...   

Криминал

Если вам предлагают купить квартиру по цене значительно ниже рынка – значит не всё там чисто! Это не обязательно голый криминал. Такие квартиры, могут быть связаны с криминалом, либо грубыми нарушениями в документах. Например, одинокого алкоголика либо не дееспособного владельца жилья, обманным путём понуждают подписывать документы, а затем, используя, его беспомощное состояние переселяют из Москвы, в лучшем случае за 101 километр.  Мы не принимаем участия в таких мероприятиях.

В ряде случаев дешевизна недвижимости связана с изъянами в правоустанавливающих документах либо предстоящими судебными тяжбами с неясным исходом. Вам решать стоит ли рисковать, терять время (а быть может и собственные деньги), участвовать в судах и различного рода «разборках». Мы настоятельно рекомендуем своим клиентам избегать покупок таких квартир. А продавцам советуем не спешить с продажей по заниженной цене, а привести все документы в соответствие с законом.

В заключении – примерные цены на риелторские услуги в Москве.      

Продажа квартиры – не более 3% от стоимости недвижимости (не менее 100 000 руб.)

Покупка квартиры – не более 2% от стоимости недвижимости (не менее 80 000 руб.)

Обмен квартиры (альтернативная сделка):

• стандартный обмен (квартира — квартира) – не более 4% от стоимости обмениваемой квартиры (не менее 125 000 р.)

• разъезд на 2 площади – не более 5 % от стоимости обмениваемой квартиры (не менее 175 000 р.)

• съезд из 2-х квартир – не более 2% + 2% от стоимости обмениваемых квартир (не менее 175 000 р.)

Покупка квартиры с помощью средств ипотечного кредитования – 3 % (включая получение кредита) 

Получение ипотечного кредита – 1,5% от суммы кредита. 

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью:

• простая продажа или покупка – 1% от стоимости квартиры

• альтернативная сделка (обмен) – 1% + 1% от стоимости квартир

• покупка новостройки – 1 % от стоимости квартиры.

• вступление в наследство – 30 000 р.

• приватизация (срок 1 месяц) – 30 000 р.

Это «кризисные» цены, лета 2009 года. Если вам предлагают услуги стоимостью значительно отличающиеся от приведенных, то либо качество услуг будет соответствующим, либо, прежде чем платить деньги, поинтересуйтесь расценками у конкурентов, попросите объяснить ценовую политику, и ещё раз внимательно прочитайте эту статью. 

С расценками на наши услуги можно ознакомиться здесь. Мы не устанавливаем цены на услуги в процентах от стоимости недвижимости. Всё зависит от конкретной ситуации и объёма работ, которые нужно выполнить. Желая сэкономить часть этих работ может выполнить сам клиент, а нам заплатить только за те услуги, которые ему необходимы!

Различного рода консультации, онлайн оценку недвижимости, подбор вариантов продающихся квартир наше агентство осуществляет бесплатно. Мы не принуждаем обратившихся к нам сразу же заключать эксклюзивный договор и платить деньги.

Вначале клиент должен убедиться в том, что качество наших услуг выше их стоимости! Главное в наших взаимоотношениях открытость и честность. Только обладая всей полной и достоверной информацией по сделке клиент может принять единственно верное для себя решение. Задача риелтора помочь ему в этом. 


Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение