Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Плюсы и минусы приватизированной квартиры

1 марта 2010 года должна была закончиться бесплатная приватизация жилья. С приближением этой даты ажиотаж и страсти вокруг Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы возрастал. Всё больше обращений по этому вопросу и в Агентства недвижимости.

 

Оно и понятно москвичи, сохранившие право на приватизацию массово ринулись приватизировать свои квартиры. Однако многие всё ещё сомневаются в целесообразности такого поступка. Каковы плюсы и минусы приватизированной недвижимости?

Во-первых, квартира или комната может быть:

- в собственности у физического лица. Если собственников несколько – в долевой собственности;

-  «в аренде» по договору социального найма.

Во-вторых, у собственника и нанимателя есть общие права и обязанности. Например, они могут не только сами проживать в своём жилище, но и регистрировать других граждан; эти граждане после смерти собственника или нанимателя могут продолжать пользоваться этой недвижимостью.

Однако отличий гораздо больше. При этом плюсы собственника оборачиваются минусами нанимателя и наоборот…

 

Платежи.

Наниматель за жильё платит меньше собственника. Разница между платежами для собственников и для нанимателя за ЖКУ пока не значительная. За капитальный ремонт жилого помещения платит собственник, а за нанимателя такой ремонт оплачивает наймодатель. На собственниках квартир лежит ещё и обязанность содержать общее имущество многоквартирного дома.

Собственники жилых помещений ежегодно платят налог на имущество физических лиц. Наниматели этот налог за своё жильё не платят. Ставка этого налога не велика и колеблется от 0,1 до 2 процентов от стоимости недвижимого имущества по оценке БТИ (инвентаризационной цены). За среднюю московскую квартиру сумма налога на имущество составляет около 800 рублей в год (при инвентаризационной цене 400 000 руб.). Законодатели пытаются отказаться от оценки БТИ (которая основывается на стоимости строительных материалов и износе дома). Уже в ближайшее время этот налог собираются рассчитывать исходя из кадастровой оценки имущества. Эта оценка близка к рыночной и в десятки раз превышает инвентаризационную цену. Рассматриваются варианты увеличения самой ставки налога на недвижимость

Таким образом, собственник уже сейчас за своё жильё платит больше нанимателя. В перспективе разрыв в оплате будет только увеличиваться.

Иная ситуация у тех, кто не платит. Собственника жилища практически невозможно выселить за долги по коммунальным платежам. В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель в течение шести месяцев, без уважительных причин, не вносит плату за жильё и коммунальные услуги, то по решению суда его могут выселить. Правда, не на улицу, но существенно ухудшить его жилище. Например, в общежитие с коридорной системой на рабочей окраине.

 

Переселение в связи со сносом дома.

По действующему московскому законодательству, при расселении в связи со сносом дома, собственнику квартиры полагается равноценное возмещение в денежной или натуральной форме. Если собственник выбирает натуральную форму,то вместо имеющейся у него квартиры ему должны предоставить аналогичную (равнозначную) квартиру. В том числе и по площади. Единственная возможность получить более просторное жильё при переселении, имеется только у собственников, стоящих на жилищном учёте.

При переселении нанимателя жилого помещения, его обязаны обеспечить жилплощадью из расчёта 18 кв. метров на каждого человека зарегистрированного в квартире на момент отселения. В этом случае наниматель может существенно улучшить свои жилищные условия. Здесь несомненный плюс у социального найма.

 

Смена места жительства.

У собственника жилья и нанимателя есть возможность совершить обмен своего жилища на другое. При этом «обмен» производится только между собственниками и только между нанимателями.

Так как вариантов обмена квартир, сдаваемых по договорам социального найма, с каждым годом становится всё меньше и меньше, то совершать такие обмены в настоящее время практически невозможно. Как правило, такую квартиру вначале приватизируют, а затем «меняют» на другую приватизированную жилплощадь.

Как такового обмена одной недвижимости на другую сейчас практически нет. Обменом называют «альтернативные» сделки купли-продажи, когда одно жильё продаётся, а другое ОДНОВРЕМЕННО покупается. У собственника недвижимости гораздо большая мобильность, чем у нанимателя жилья. Зная рыночную стоимость своей квартиры и жилища, которое он выбрал для переезда, легко посчитать разницу в цене. Осталось дело за малым – убедить все стороны сделки, что эта оценка адекватна. Чаще всего без посредников не обойтись. Собственники традиционно считают свою квартиру дороже рынка, а покупаемую – дешевле!

 

Личная безопасность.

Собственник может совершать со своим жильём сделки любого вида, не запрещённые законом: продать, подарить, заложить, обменять, отдать в безвозмездное пользование, завещать, сдать в аренду… Поэтому одинокие пожилые люди, став собственниками жилого помещения, нередко становятся жертвами различного рода проходимцев. Мошенники и аферисты пытаются различными способами завладеть их имуществом.

Наниматели недвижимости не привлекательны для проходимцев. В случае смерти стариков им нечем поживиться – квартира остаётся у наймодателя. Всоответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ договор социального найма прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.

Личная безопасность нанимателя обеспечивается его «бесправием». У него есть только право обмена и поднайма (сдачи жилья внаём другим лицам). Однако такие виды сделок могут совершаться только после согласования с наймодателем.  

 

Взвешивая все плюсы и минусы приватизации, не все москвичи торопятся в отведённый срок бесплатно приватизировать своё жильё. Есть и такие, кто решили наоборот распиватизировать (деприватизировать, реприватизировать), одним словом «вернуть» квартиру обратно городу и оформить договор социального найма. При этом бывший собственник продолжает и дальше жить в той же квартире.

Типичны следующие варианты причин расприватизации:

  1. Пожилой человек, оставшись один в большой квартире, хочет экономить на платежах. Либо боится мошенников.
  2. Из-за проблем с бывшими или настоящими родственниками.
  3. Из-за призрачных перспектив в случае сноса дома улучшить свои жилищные условия.

 

Процесс обратный приватизации не менее сложен, чем сама процедура приватизации.

Условия возврата приватизированного жилья городу и заключение с гражданами и членами их семей договора социального найма на занимаемую площадь подробно прописаны в Постановлении правительства столицы № 463-ПП от 06.06.2007 «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилых помещений в собственность города Москвы (расприватизация)».

Суть документа сводится к следующему: «город не вправе принимать жилые помещения, не свободные от обязательств».

В расприватизации будет отказано если:

1. Один из собственников недвижимости умер. По закону расприватизировать жильё могут только граждане его приватизировавшие. Наследники таковыми не являются.

2. Согласие на расприватизацию должны дать все собственники недвижимости. Невозможно расприватизировать только долю квартиры, а другую часть оставить в собственности.

3. Вернуть городу квартиру можно, если она является единственным местом проживания гражданина. Наличие в собственности иного жилья является препятствием для расприватизации.

4. Недвижимость должна быть свободна от каких-либо обязательств. Например, невозможно расприватизировать квартиру купленную по ипотеке с непогашенным кредитом. Так же не получится расприватизировать жильё, если оно является предметом ренты (пожизненного содержания с иждивением). Наличие в квартире кроме собственников других зарегистрированных граждан, также считается обременением и является причиной отказа в расприватизации.

5. Наличие среди собственников или зарегистрированных в квартире граждан несовершеннолетних, может существенно осложнить процесс расприватизации. Понадобится согласие органов опеки и попечительства.

6. Разумеется, у собственника не должно быть задолженности по оплате коммунальных и иных платежей за квартиру.

7. Если в квартире проводился ремонт с перепланировкой, то эта перепланировка должна быть обязательно узаконена.

8. В процессе расприватизации могут возникнуть и другие проблемы. Чиновники, проверяющие поданные документы на расприватизацию, должны проверить цель, такого поступка. Если в процессе расприватизации будет усмотрено ущемление чьих-то прав или это приведёт к неправомерному обогащению граждан, в ней будет отказано.

 

У приватизированной квартиры есть свои плюсы и минусы. Прежде чем в срочном порядке приватизировать (либо расприватизировать) своё жильё, хорошо взвесьте все «за» и «против». Право на бесплатную приватизацию даётся гражданину только один раз в жизни, (исключение составляют несовершеннолетние). Если вернуть квартиру обратно государству, то ещё раз её (или иное жилище) приватизировать не получится. Если наниматель однажды приватизировал жильё, а затем его расприватизировал, то считается, что он уже один раз воспользовался своим правом на приватизацию.

 

Мы оказываем полный спектр услуг по приватизации жилья, а также его расприватизации. Приватизировав свою недвижимость, вы становитесь её полноценным хозяином с возможностью: продать, подарить, завещать, обменять на выгодных для вас условиях. Расприватизировав своё жильё вы не будете её полноценным хозяином, зато получите иные преимущества. Выбор за вами.

Бесплатная приватизация жилья продлена до 1 марта 2016 года. Подробности в разделе "Новости"

 *поговаривают, что бесплатную приватизацию жилья еще раз, после этого срока, продлевать не будут!


Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение