Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Мультилистинг – как зеркало российского рынка недвижимости

База объектов недвижимости Москвы.

Мультилистинг это не только и не столько «база данных». Это, прежде всего, саморегулируемая система взаимоотношений между субъектами рынка недвижимости и государства. Главное условие существования мультилистинговых систем в Америке – доверие и безукоризненное соблюдение правил всеми риелторами. Без соблюдения этих правил мультилистинг превращается в обычную базу объектов недвижимости.

То, что происходит уже больше года в нашей стране и мире можно называть по-разному: экономический кризис, финансовый кризис, кризис ипотеки, деривативов, фьючерсов и прочих опционов…

Как этот кризис не называй, его истоки лежат, прежде всего, в недоверии субъектов рынка друг к другу. В недоверии к американскому доллару и процессу его производства, в желании произвести переоценку ценностей.

Сложная, кризисная ситуация сложилась и на российском рынке жилья.

«Последний год охарактеризован совершенно новым явлением на рынке недвижимости – отсутствием очевидности дальнейшего развития. Дело доходит до того, что лагерь экспертов стал делиться на крайних оптимистов и крайних пессимистов» – считает коммерческий директор компании «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина. Такие диаметрально противоположные суждения, в оценках дальнейшего развития событий на рынке недвижимости –  следствие различного восприятия того, что происходит. Неопределённостей и противоречий не было бы, если бы одни эксперты видели наполовину полный стакан, а другие – наполовину пустой. В том и другом случае жидкости в нём 1/2 объёма. Причины крайних оценок, на мой взгляд, заключаются в «идеологических разногласиях» причин кризиса на российском рынке недвижимости и способов его преодоления.

«В настоящий момент назрела острая необходимость кардинально изменить маркетинговые стратегии в отрасли за счёт перехода от экстенсивных к интенсивным и проактивным методам продаж» – утверждает директор по развитию федерального портала «Мир квартир» Виктор Щеблецов. По его мнению, повысить эффективность бизнеса на рынке недвижимости поможет мультилистинг. Суть мультилистинга заключается в создании единой базы данных объектов недвижимости. Подобно той, которая создана в США и представлена на сайте www.realtor.com. «И, по оценкам ГК «Индикаторы рынканедвижимости», за счёт обмена информацией на рынке можно создать более устойчивую аналитическую картину мира, за счёт которой всем участникам рынка станет проще рассчитывать свои действия». Это мнение оптимистов.

Пессимисты считают иначе. С одной стороны, североамериканский мультилистинг не спас Америку от кризиса. Более того, с неё он и начался! С другой стороны – мультилистинг это не только и нестолько «база данных». Это, прежде всего, саморегулируемая система взаимоотношений между субъектами рынка недвижимости и государства. Главное условие существования мультилистинговых систем в Америке – доверие и безукоризненное соблюдение правил всеми риелторами. Без соблюдения этих правил мультилистинг превращается в обычную базу объектов недвижимости

В сентябре 2001 года (!) Российская гильдия риелторов проводила международную конференцию «Проблемы развития мультилистинговых систем в России» с участием американских специалистов. «Тучные годы» прошли, у крупных риелторских компаний начались проблемы, и опять вспомнили про мультилистинг. Чем он хорош и в чём его возможные изъяны на российском рынке недвижимости?

1. «Мультилистинг – система, стимулирующая весь рынок продавать объект клиента. Самая близкая аналогия – продажа ж/д и авиабилетов, когда любая из тысяч касс может продать клиенту нужный ему билет» – говорят оптимисты.

Наш покупатель, воспользовавшийся услугами такой кассы, только оплатив билет и получив его в руки, узнаёт о стоимости комиссионного вознаграждения кассы. Покупая билет через Интернет можно нетолько существенно сэкономить, но и узнать, что оказывается, на один и тот же рейс имеются разные билеты с различными ценами. В крупных, отдельно взятых, московских риелторских компаниях «внутренний мультилистинг» на сегодняшний день уже составляет более 50% от сделок на вторичном рынке жилья. Это означает, что клиент, пришедший в такую компанию, скорее всего, "купит билет только на поезд местного формирования". То есть это агентство недвижимости, скорее всего, продаст клиенту квартиру своего продавца, а не самую лучшую для покупателя имеющуюся на рынке. Все комиссионные останутся в этом агентстве. В итоге и клиент, и рынок недвижимости проиграют – считают пессимисты.

2. Мультилистинг в Америке является не средством дополнительного заработка, а инструментом для ведения бизнеса. Мультилистинговые системы (МЛС) создаются ассоциациями риелторов и существуют на их членские взносы. Любые злоупотребления жёстко караются.

Возможна ли такая независимая и непредвзятая МЛС в современной России?

3. Основным условием существования мультилистинга является доверие и соблюдение законов всеми участниками рынка недвижимости. Недавние скандалы с участием ведущих риелторских компаний столицы и персон из высшего руководства Московской Ассоциации риелторов – подтверждение тому, что мультилистингу будет трудно прижиться на российской земле. Если «человек десятилетия» в номинации «Недвижимость» Григорий Полторак может запросто кинуть и оставить без зарплаты сотрудников своей корпорации БЕСТ, то что следует ожидать от других участников рынка? О каком соблюдении Законов и доверии на рынке недвижимости можно вести речь?

4. Удобство и прозрачность всех взаимоотношений в мультилистинговой системе дополняется возможностью её использования в качестве индикатора рынка недвижимости. В США принята практика, когда в МЛС от риелторов поступает достоверная информация о фактической цене продажи объекта, так что любая МЛС обладает мощной статистикой, которую могут использовать как её участники, так и правительственные структуры. Какие цифры используют в своих расчётах отечественные аналитики, можно только догадываться. Наш рынок недвижимости и сейчас имеет ипотечные кредиты с учётом «серых доходов», а в договорах купли-продажи цена московской квартиры в 1 млн.руб. никого не удивляет. Крайние пессимисты утверждают, что иногда, даже продавец, не знает сколько денег заплатил покупатель за его квартиру.

Разумеется, всеобъемлющая электронная база данных всех объектов недвижимости это хорошо и прогрессивно. Плохо когда один объект из этой базы как свой собственный "эксклюзивный" продаёт сразу несколько риелторов. Плохо, когда компанию купившую ФранШизу (звучный бренд) называют надёжным субъектом рынка, в отличие от той, которая этого не сделала. 

«В основе организации мультилистинга лежит договоренность о разделе комиссии между агентами покупателя и продавца, возведенная в стандарт отрасли» – утверждает В.Щеблецов. С этим невозможно не согласиться. Однако, прежде чем делить шкуру не убитого медведя, неплохо было бы внедрить справедливое деление этой комиссии внутри каждого отдельно взятого агентства недвижимости. Между теми, кто с сошкой и теми, кто с ложкой. В этом вопросе тоже есть крайние оптимисты и крайние пессимисты. Одни считают, что сделать сделку без агента нельзя, а без агентства - можно! Другие мыслят иначе.

Кризис рынка недвижимости заставляет по-новому взглянуть на мультилистинг, приоритеты и роль каждого субъекта в достижении конечного результата. Как этот кризис не называй, но без переоценки ценностей и восстановления доверия клиентов и коллег по цеху друг к другу, его не преодолеть, мультилистинг и цивилизованные взаимоотношения на рынке недвижимости не внедрить.

Лилия Сейтхалилова
10.10.2009                                                                                                          

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение