Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Покупка жилого помещения в Москве с зарегистрированными в нём гражданами

Купля-продажа квартир, с зарегистрированными в ней владельцами – распространённое явление на московском рынке жилья. О чём необходимо позаботиться покупателю такого жилья до регистрации сделки, что бы минимизировать риски связанные с выпиской прежних владельцев?

Вселиться в купленную квартиру – это зачастую очень хлопотный процесс: большое количество необходимых документов, различные юридические нюансы, выплывающие в процессе совершения сделки и/или после её проведения. Купить квартиру порой бывает гораздо проще, чем переехать в неё и стать полноправным хозяином своего жилья.

Одним из препятствий на пути быстрого переезда и бесконфликтной купли-продажи недвижимости в Москве являются, к примеру, зарегистрированные в ней граждане. Некоторые из них могут и не являться владельцами продаваемой квартиры или комнаты. Следовательно, в результате сделки купли-продажи жилья деньги они не получают и не имеют особой мотивации для того, что бы сниматься с регистрационного учёта и прописываться по другому адресу.

Как правило, снятие с регистрационного учёта людей из проданного жилого помещения происходит добровольно, т.е. они выписываются сами. Для этого необходимо подать заявление с просьбой о регистрации в паспортный стол, расположенный по новому месту жительства (прописки, регистрационного учёта) и сдать необходимые документы. Прежде чем прописать жильца по новому адресу, органы регистрационного учёта в трёхдневный срок выпишут его с прежнего места регистрации. Просто выписаться «в никуда» написав заявление по-старому месту жительства как раньше, сейчас невозможно. Заявление подаётся только по новому адресу месту жительства.

Редко, но случается, что зарегистрированные в жилом помещении граждане выписываться не желают. Либо продавец скрывает, что кроме него в принадлежащей ему квартире (комнате) ещё кто-то прописан, либо имеет право на такую регистрацию. Что делать в таком случае? Самый лучший и простой вариант – не выходить на сделку и не покупать такое жильё! Даже если вы самостоятельно нашли подходящий вариант и уже обо всём договорились с продавцом, обратитесь к профессионалам и закажите проверку покупаемого жилого помещения. Например, наша компания оказывает услуги по проверке правоустанавливающих документов, выяснению истории квартиры «до седьмого колена» и полное юридическое сопровождение сделки.

В тех случаях, когда покупатель допустил оплошность, либо преднамеренно купил такую проблемную квартиру по-дешёвке, решить проблему можно будет только через суд. На этот счёт закон гласит следующее: если права на собственность жилого помещения переходят к другому человеку, все члены семьи бывшего собственника теряют право пользоваться данным помещением - ГК РФ ст. 292 п. 2. Однако решение о выселении в таком случае принимается только судом. Исковое заявление в суд должен подавать новый владелец недвижимости. 

Сейчас на Московском рынке жилья большая часть сделок купли-продажи квартир альтернативные. Т.е. продавец одновременно с продажей квартиры сам покупает иное, альтернативное жильё. Продавец не может выписаться и выписать членов своей семьи до факта осуществления всех сделок в цепочке (покупке жилого помещения для себя). Ему просто физически некуда выписываться и переезжать! Поэтому в таких случаях продажа недвижимости производится с зарегистрированными в нём гражданами. Покупателю это принесёт лишние хлопоты и волнения, а потому, как правило, свободное физически и юридически жильё на рынке стоит чуть дороже аналогичного, но с прописанными и живущими в нём владельцами.

При продаже жилого помещения в Москве с зарегистрированными в нём гражданами, в договор купли-продажи  обязательно добавляют пункт с указанием срока, в течение которого зарегистрированные в квартире люди должны выписаться. Так же указывается срок, в течение которого жилое помещение должно быть освобождено физически и передано по Акту новому владельцу. Вопросы снятия с регистрационного учёта, передачи ключей от квартиры покупателю, как правило, находятся во взаимосвязи с окончательной оплатой её стоимости. Это страхует покупателя от рисков связанных с покупкой жилого помещения с прописанными в нём гражданами.


Существует статья и в ЖК РФ, которая устанавливает право собственника жилого помещения выписать со своей территории бывшего члена семьи (ст. 31 п. 4). Таким образом, жена, являясь собственником квартиры, имеет право после развода требовать в суде выселения своего бывшего мужа из принадлежащего ей жилья. Это, однако, касается тех случаев, когда один из супругов стал владельцем жилого помещения не в результате приватизации. Если же второй супруг отказался от приватизации, и она была оформлена на другого супруга, то получается, что отказавшийся имел равные права пользования квартирой на момент приватизации. Из этого следует, что оба супруга были нанимателями жилого помещения, а значит, теперь, после развода, бывший супруг будет иметь право пользоваться данным помещением бессрочно. В случае, когда собственник захочет продать квартиру, получится, что бывший супруг будет иметь право в ней проживать по-прежнему.


В законе прописаны некоторые категории лиц, которых выписать из жилого помещения нельзя даже через суд. Это те, кто на момент приватизации имел равные права на квартиру, но по тем или иным причинам отказался от неё (или же не участвовал в ней, т.к. уже воспользовался этим правом ранее).

Ещё один случай касается наличия завещания: в нём может быть прописан «завещательный отказ», по которому наследодатель возлагает на наследников ответственность предоставить отказополучателю (какому-то лицу) право проживать в этой квартире. При этом наследник, являясь собственником, может распоряжаться жильём по своему усмотрению. Может продать принадлежащее ему жилое помещение, сдать внаём, подарить, обменять и т.п., но отказополучатель будет по-прежнему иметь своё право – проживать и быть прописанным в данном жилом помещении.


Наконец, наличие договора о пожизненном содержании с иждивением даёт неоспоримое право пользования жильём получателю ренты. Плательщик ренты также имеет право пользования данным помещением. Но вот продать жилое помещение можно только с согласия получателя ренты, да и то после совершения сделки он будет иметь право проживать на данной территории.


В любом случае, помните: продавец обязан предупредить покупателя о прописанных людях, в противном случае, если покупатель узнает о них только после совершения сделки, он будет вправе требовать в суде расторжения сделки и выплаты компенсации за причинение неудобств. Поэтому в договоре о купле-продаже обязательно должен быть прописан пункт о том, имеются или не имеются прописанные граждане в продаваемом жилом помещении (квартире или комнате).

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение