Сделать стартовой / Добавить в избранное
Войти на сайт / Регистрация

Быстрый поиск
недвижимости

покупка
продажа
обмен
+7 (495) 78 25 007

Телефон

   +7 (495) 78 25 007
На главную  
Продажа квартир Оценка квартиры Купить квартиру На главную
Улицы Москвы на букву: А Б В Г Д Е Ж З И К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я 1-9

Материнский (семейный) капитал при покупке недвижимости


Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий.

В соответствии с п.3 статьи 7 ФЗ-256 от 29.12.2006г. «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» материнский (семейный) капитал может частично или полностью использоваться для улучшения жилищных условий. Это не является для покупателей недвижимости новостью. Многие уже сами использовали Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал или покупали квартиру, ранее купленную с использованием денег «материнского капитала».

Журнал о недвижимости MetrInfo.ru проанализировал практику использования материнского капитала при покупке недвижимости и возможные риски.

Материнский капитал на покупку квартиры получить не сложно. Начиная с 2007 года, размер капитала ежегодно индексируется, и в 2012 году составил 387 тысяч 640 рублей 30 копеек, а в 2013 г., скорее всего, увеличится до 408 960 тыс. руб. Существует правило, согласно которому, жилое помещение, купленное с использованием материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. При этом обязательно должны быть определены размеры долей детей.

Ведет реестр и выдачей денег МСК занимается Пенсионный фонд РФ, соблюдением законных интересов несовершеннолетних детей – органы опеки и попечительства, а регистраций прав собственности на недвижимое имущество третье ведомство – Управление федеральной службы государственной регистрации. Соответственно, соблюдение закона об обязательном наделении детей долями в покупаемой квартире, не всегда исполняется родителями и не контролируется. Как говорится «у семи нянек дитя без глаза».

НАДЕЛЕНИЕ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ ДОЛЕЙ В КВАРТИРЕ
Во время обычной сделки купли-продажи квартиры, доли родителей и детей можно выделить и указать в ДКП сразу, при регистрации права собственности. Однако зачастую этого не происходит. Некоторые просто ленятся оформлять дополнительные документы либо их обуревает жадность, они не хотят делиться. Другие имеют планы на скорейшую перепродажу недвижимости. Тогда продажа долей несовершеннолетних должна согласовываться с органами опеки и попечительства с обязательным наделением детей другой равноценной жилой недвижимостью…

Существующее законодательство позволяет после получения сертификата МСК не выделять детям доли, а написать нотариальное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег из Пенсионного фонда. Ответственности за несоблюдение такого обязательства нет, а контроль за его исполнением отсутствует.

В некоторых случаях у законопослушных родителей, использующих средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, нет возможности оформить долевую собственность на детей.
Во-первых,  при покупке «новостройки» по ДДУ (договору долевого участия). Собственность на квартиру, в этом случае ещё не оформлена, выделить долю этой собственности на несовершеннолетнего невозможно. Только после завершения строительства, приёма дома госкомиссией и введения в эксплуатацию можно получить Свидетельство о собственности на недвижимое имущество, наделить членов семьи и детей долями на квартиру.
Во-вторых, при покупке жилья с использованием ипотечного кредита. При покупке недвижимости с использованием заёмных средств собственность на квартиру оформляется на заёмщика (совершеннолетних членов семьи), но находится в залоге у банка. В случае невозможности заёмщика погасить долг, купленная недвижимость, являющаяся предметом залога, может быть продана кредитором. Если собственником доли в ипотечной квартире является несовершеннолетний, без предоставления иной жилой недвижимости и согласования этого с органами опеки, продать такую квартиру невозможно. Поэтому банки-кредиторы не выдают кредиты на покупку жилья с оформлением собственности на несовершеннолетних детей. Однако, деньги материнского капитала, в счет погашения ипотеки банки принимают…

В первом и втором случаях Пенсионный фонд, выдавая сертификат на использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, ограничивается получением нотариального обязательства. По этому обязательству, родители должны оформить жилое помещение в общую долевую собственность, соблюдая интересы детей. Обязательство должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки – не позднее 6 месяцев после снятия обременения, т.е. полного погашения кредита.

«Законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», - утверждает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. Следовательно, «юридическая чистота» квартиры, купленной с использованием «материнских» средств, может иметь определённые «тёмные пятна». Считается, что обналичить материнский капитал проще всего через куплю-продажу жилья. Соответственно, последующий владелец такой недвижимости, вместе с квартирой, приобретает риски. 

ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Итак, покупатель, использующий средства материнского (семейного) капитала ничем не рискует. Он использует своё законное право на субсидию предоставляемую государством. Риски появляются у покупателя его квартиры. Новый покупатель, сам не ведая того, может купить жильё с весьма серьёзными проблемами.

Если требования законодательства и/или обязательства перед Пенсионным фондом России, о наделении ребёнка долей в квартире, были не исполнены, такая сделка может быть признана недействительной или оспоримой. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут: Пенсионный фонд РФ (на основании имеющегося у него Обязательства); органы опеки и попечительства; члены семьи, не получившие свои доли; дети не получившие свои доли.

Таким образом, новые собственники квартиры, купленной с использованием материнского капитала, вместе с квартирой фактически покупают для себя мину замедленного действия. Срок исковой давности по таким сделкам может быть очень длинным. Фактически с момента покупки жилья, до 3-х лет после достижения детьми их совершеннолетия (18 лет +3).

Новый покупатель может лишиться и денег и квартиры. Сделка, признанная недействительной в силу закона (ничтожная сделка), или в силу решения суда (оспоримая сделка), предполагает реституцию (возврат всего полученного сторонами сделки). Со временем растут не только несовершеннолетние дети, но и цены на недвижимость. Поэтому, к тому моменту, когда дети станут совершеннолетними и смогут оспорить сделку купли-продажи квартиры, цена на неё может существенно измениться. Кроме этого продавец такой проблемной квартиры может оказаться без денег достаточных для возврата покупателю…

ЧТО ДЕЛАТЬ?
Понимая источники возникновения рисков покупки квартиры, в истории которой есть «материнский капитал», самое разумное, избежать такие ситуации. Т.е. воздержаться от покупки такого жилья. Для того, чтобы выяснить использовался при покупке квартиры МСК или нет нужно узнать следующее:
1.    Сколько у продавца квартиры детей, в т.ч. рождённых после 1 января 2007 года;
2.    Было ли у продавца право на использование материнским (семейным) капиталом, воспользовался он этим правом или нет;
3.    Необходимо запросить у продавца жилой недвижимости дополнительный документ – справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012 г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на МСК. Покупать такую квартиру можно.

Если покупается жильё с историей, и материнский капитал использовался с нарушением законодательства не последним продавцом, а любым из предыдущих владельцев, то риск не уменьшается. При малейшем подозрении в нарушении законодательства по использованию материнского (семейного) капитала от сделки купли-продажи жилья лучше отказаться.  
Если квартира, приобретённая с использованием МСК, находится в общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетних детей, то её покупать можно. Необходимо предварительно продавцу получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. 

Так же не рекомендуется заключать договор уступки права требования при покупке «новостройки» по ДДУ у физлиц, если недвижимость изначально была куплена с использованием материнского капитала. Формально продавец не нарушает обязательство данное Пенсионному фонду. Пока дом не построен, невозможно наделить несовершеннолетнего долей, однако лучше не рисковать и купить соседнюю квартиру.

Резюме. Использование МСК может таить риски для последующих покупателей жилой недвижимости. Чтобы обезопасить себя от этих рисков, необходимо ДО СДЕЛКИ выяснить использовался ли материнский капитал в сделках с данной квартирой. Использовался он правомерно или с нарушениями. «От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки» - советует журнал о недвижимости MetrInfo.ru.

Специалисты агентства недвижимости «КРЕДО» помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи, посоветуют как лучше использовать материнский капитал на покупку квартиры. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО:
В 2013 году размер материнского капитала составлял 408,9 тысячи рублей.  Государственный сертификат на материнский капитал получило в 2013 году более 4,7 миллиона российских семей.

Размер материнского капитала с 1 января 2014 года составит 429,4 тысячи рублей. Право на его получение имеют семьи, в которых после 1 января 2007 года появился второй ребенок (либо третий ребенок или последующие дети, если при рождении второго ребенка право на получение этих средств не оформлялось).

Потратить капитал семья может на улучшение жилищных условий, увеличение накопительной пенсии одного из родителей или образование одного из детей. На выплату средств материнского капитала в 2014 году в бюджете ПФР заложено 300 миллиардов рублей.

Все новости





Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение