Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Сдавать квартиру стало неприбыльно

В Москве в аренду сдается лишь каждая двадцатая квартира.
По мнению специалистов Московской ассоциации риелторов (МАР), в кризис этот бизнес перестал приносить достойную прибыль. Спасением рынка риелторы считают введение налоговых каникул и строительство доходных домов. На сегодняшний день в Москве около 3,8 млн квартир, но из них, по данным Московской ассоциации риелторов (МАР), сдаются в аренду только 160 тыс. квартир.

«Только каждая двадцатая квартира в Москве, что соответствует 5% всего жилого фонда столицы, сдается собственниками в аренду»,— подчеркнул, выступая на круглом столе, посвященном проблемам найма жилья, вице-президент МАР Михаил Гороховский. «5%— это лишь по две квартиры в каждом подъезде 17-этажного дома. Это очень мало»,— сказал Гороховский. По его словам, это «ничтожно низкая цифра для такого мегаполиса, как Москва».

До революции 1917 года в столице в аренду сдавалось более 60% жилого фонда города, указывает эксперт. Налоговые каникулы Причиной того, что количество сдаваемых в аренду столичных квартир недостаточно, вице-президент МАР считает «еще не сложившуюся практику строительства доходных домов». По его словам, несмотря на падение цен на квартиры в 2009 году, покупка жилья для сдачи в аренду сегодня является невыгодной, так как дорого обходится содержание квартир.

В январе 2010 года предпочтения среди арендаторов столичного жилья распределились следующим образом: 46% нанимателей искали квартиры в экономклассе, 38% предпочитали объекты бизнес-класса и только 16% выбирали элитные квартиры. Гороховский полагает, что в Москве на несколько лет целесообразно ликвидировать налогообложение доходов от аренды.

«Я считаю, что этим можно было бы простимулировать и поощрить инвесторов, чтобы они вкладывали деньги в такие объекты»,— говорит он. Власти помогут Предложение одного из руководителей МАР помогло бы государству «обелить» рынок коммерческого найма, однако оно идет вразрез с желанием того же государства получить с аренды свой доход.

«Государство теряет часть доходов, которые могло бы получить, а весь этот бизнес [коммерческий наем] относится к „серому“. И так практически в любом городе. Поэтому на эту проблему нужно обратить внимание не только законодателей, но и других властных структур. Я имею в виду региональные власти и прокуратуру»,— заявил президент страны Дмитрий Медведев в июле 2009 года, на встрече с активом партии «Единая Россия».

Президент отметил, что рынок коммерческого найма жилья в России огромный, но государство в нем никак не участвует. В итоге, по мнению Дмитрия Медведева, значительная часть сделок по аренде жилья проходит сейчас в России напрямую между владельцем квартиры и арендатором без заключения официального договора найма и, соответственно, без уплаты налогов. «А было бы неплохо. И для контроля над ситуацией... Зачастую, ставки коммерческого найма завышены и не являются рыночными в строгом смысле этого слова», – сказал Медведев.

Президент призвал региональные власти навести порядок в самом неотрегулированном сегменте рынка недвижимости. Сам себе регулятор Между тем участники рынка не верят в то, что аренду жилья в крупнейших городах России удастся отрегулировать с помощью налоговых приставов и органов прокуратуры.

«Много ли можно получить налогов с этого сектора? Максимум $100 в месяц с квартиры. Но для того, чтобы их получить, надо найти хозяина и доказать, что он сдает квартиру по рыночным ценам»,— подчеркивает Олег Репченко, руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН) . По его словам, проблема решится только в том случае, если государству удастся придумать и воплотить в жизнь работающую технологию по извлечению налогов из полулегальной сферы.

Цена триумфа По данным АН Doki, снять самую дорогую однокомнатную квартиру в Москве можно было в районе метро "Арбатская" – за 140 тыс. руб. За самую дорогую двушку районе метро "Кропоткинская" просили 400 тыс. руб. в месяц. Арендная плата за самую дорогую трехкомнатную квартиру в жилом комплексе "Триумф-Палас" составляла 1,2 млн руб. в месяц.

«Я помню как минимум три попытки государства полностью легализовать рынок аренды жилья. Все они закончились одинаково, то есть никак. Ситуация постепенно улучшается, кто-то из арендаторов создает частное предприятие, чтобы платить сниженный налог со своих доходов — 6%, а не 13%. Кто-то сам выходит из тени»,— заметил «GZT.RU» аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. По его мнению, рынок аренды в Москве самодостаточен и саморегулируем и вряд ли по мановению волшебной палочки станет кристально прозрачным.

Даже если государство попробует жесткой рукой навести порядок, то в лучшем случае добьется повышения цен на аренду, уверен г-н Кочетков. По информации Юрия Кочеткова, рентабельность сдачи жилья в аренду в Москве гораздо ниже, чем в Европе. Здесь она составляет 5–7% от стоимости жилья в год, а в западных странах — 9–11%.

Элита не пройдет Что же касается строительства доходных домов в качестве альтернативы, то здесь ситуация еще хуже. «Строить в Москве негде, механизма окупаемости столь долгосрочных проектов тоже нет. Доходные дома просто нерентабельны. Гораздо проще построить многоэтажку и продать ее по рыночным ценам»,— уверен Юрий Кочетков.

При этом надо понимать, что эксперт говорит о классическом варианте доходного дома , который построен на частные деньги и приносит доход своему владельцу. Как показала практика, у самого первого доходного дома, построенного в Москве, в районе Китай-города, в Николо-Воробьинском переулке, ставки аренды оказались по карману только топ-менеджерам нефтяных компаний.

А городская концепция формирования сети доходных домов экономкласса не вызвала интереса у потенциальных инвесторов. Дело в том, что окупаемость строительства таких домов, по оценкам аналитиков рынка, составляет около 25 лет. «Данный вид бизнеса станет перспективным лишь в случае уменьшения срока окупаемости до 10–15 лет и увеличения рентабельности проекта как минимум до 12–15% годовых»,— пояснял «Газете» первый заместитель гендиректора ОАО «Пересвет-Девелопмент» Сергей Баранов.

Но достичь таких показателей можно, только если строить элитные доходные дома.

Малодоходное место В качестве альтернативы доходному дома московские чиновники придумали концепцию бездотационных муниципальных доходных домов. В этом случае жилье строится на деньги городского бюджета, а заселяются в квартиры очередники, уставшие ждать своих квадратных метров от столицы.

Пока в Москве есть только три доходных жилых объекта – дом на улице Верхние Поля, построенный для льготников и очередников, молодых ученых, преподавателей, которые платят за жилье по рыночным ценам с существенными понижающими коэффициентами.

В среднем получается 3,3 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 4,2 тыс.— за двухкомнатную и 5,6 тыс.— за трешку.

Дешевле только даром Стоимость месячной аренды самой дешевой однушки в январе 2010 года составила 12 тыс. руб. Квартира сдавалась в районе метро "Новогиреево" Самая дешевая двушка около метро "Домодедовская" в 12-этажном панельном доме советской застройки обошлась бы арендатору в 17 тыс. руб. В этом же районе предлагалась и самая дешевая трешка – за 22 тыс. руб. в месяц, при условии предоплаты за год.

Во втором доме – в 22-этажной панельной башне бывшего общежития на улице Мусы Джалиля – также живут очередники. А третий из уже построенных объектов базируется в подмосковной Щербинке и предназначен для студенческих семей. Между тем еще в феврале прошлого года департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) города Москвы рассчитывал построить 14 новых домов, чтобы сдавать в аренду очередникам на льготных условиях.

Еще восемь доходных домов планировалось переоборудовать из старых общежитий. Но урезанный наполовину из-за кризиса бюджет не позволил Москве реализовать и эти скромные планы. «Придется ограничиться четырьмя новыми доходными домами в Щербинке, их адреса уже определены»,— заметил GZT.RU Владимир Брыков, заместитель руководителя ДЖПиЖФ.
GZT.RU Иван Гидаспов
08.02.2010
Ссылка на источник    Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение