Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Риелторы поспешили

В январе этого года в Москве зарегистрировано на 46% больше сделок купли-продажи квартир, чем в кризисном январе прошлого – так подсчитало статистику столичное управление Росреестра. Оказалось, что сегодняшнее количество сделок превышает даже «пиковые» показатели 2007 года. Означает ли это новый «бум» на рынке?

Представители большинства столичных риелторских компаний по привычке начали говорить о росте сделок во всех сегментах жилья Москвы, активизации рынка в целом и даже грядущем дефиците новостроек. Аналитики более осторожно относятся к любой статистике, тем более такой «молодой», как нынешняя, – для определения тенденций развития ситуации на рынке недвижимости необходимо более глубокое и детальное рассмотрение.

Риелторы предпочитают замалчивать следующие моменты: во-первых, срок регистрации сделок – 25 рабочих дней. Поэтому в январе 2010 года зарегистрирован переход права и выданы Свидетельства на сделки купли-продажи, которые были совершены и сданы на регистрацию в декабре 2009 года. Во-вторых, в декабре, в самом деле, на столичном рынке недвижимости наблюдался ажиотажный спрос на жильё. Этот оживление не сопровождалось бурным ростом цен, а проявлялось в сокращении сроков продажи квартир выставленных на продажу. Вместо 3-4 месяцев, квартиры стали «уходить» после 1-1,5 месяцев рекламы и показов. В-третьих, ситуацию на рынке недвижимости декабря 2008 года не корректно сравнивать с ситуацией декабря 2009 года. В начале кризиса все покупатели ушли с рынка, затаились и стали выжидать обвала цен на жильё. В декабре прошлого года ими был реализован отложенный спрос и боязнь за собственные сбережения при не стабильной ситуации на фондовом и валютном рынках. Не малую роль сыграли и очередные слухи об очередной девальвации-деноминации… «Динамика числа сделок и динамика цен «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой».

Риелторы, в частности «Инком-недвижимость», утверждают, что впервые за 1,5 года соотношение внесенных авансов и выставленных на продажу квартир превысило 60%, хотя весь 2009 год этот показатель был в районе 40%. Радует их и тот факт, что 13% квартир в январе куплено с помощью ипотеки. Более того, на вторичном рынке с использованием ипотеки была приобретена каждая шестая квартира, тогда как в прошлом году – только каждая 20-я. В агентстве DOKI говорят об увеличении ипотечных сделок на 48% начиная с декабря.

Аналитики «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.ru) подобный оптимизм оценок не разделяют. По их данным, спросом начали пользоваться квартиры, которые достигли своего «дна» и соответствуют сложившейся картине рынка, тогда как переоцененное жильё, если судить по срокам экспозиции, продолжает простаивать. Эксперты «Индикаторов» в то же время фиксируют повышение цены предложения на уровне 0,7% в долларах – до 4055 долларов за «квадрат» и всего на 0,3% – в рублях. Что примерно равно статистической погрешности. Видя реальность намерений покупателя продавец, как правило, готов торговаться и незначительно уступать в цене.

Руководитель IRN.ru Олег Репченко считает, что рост цен на недвижимость в пределах 1% в месяц объясняется желанием продавцов компенсировать инфляцию и нестабильность курсов валют, а совсем не наметившейся объективной тенденцией к росту стоимости квадратного метра. В этой связи аналитик напоминает риелторам, что во время ажиотажа продаж жилья год-два назад цены в Москве росли на 2–2,5% в неделю. Тогда на просмотр квартиры риелторы записывали желающих с интервалом в 15 минут, цены после таких массовых просмотров повышались на однушки на 100 тыс. руб. и к утру следующего дня ещё на 50-100 тыс. рублей.

Если сравнивать количество сделок за прошедшие годы и сегодняшние данные, то окажется, что в 2009 году их было на 15% меньше, чем в 2008 году, и на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года – просто начальное значение было существенно ниже обычного, говорят «Индикаторы рынка недвижимости». Нынешний прирост символизирует всего лишь возвращение рынка из полной «комы» к своему нормальному среднестатистическому состоянию. Так, число сделок в декабре 2009 года оказалось как раз посередине между «просадкой» в декабре 2008 года, когда кризис уже пришел, и максимумом декабря 2007 года, когда, напротив, на рынке царил ажиотаж.

«Риелторы делают вид, что не знают о том, что падение предложения жилья на рынке не спровоцирует рост цен, если платежеспособный спрос останется таким же слабым, как сегодня, – говорит директор девелоперской компании «О.С.Г.» Станислав Бронников. – Низкий уровень доходов, преумножаемый ожиданиями дальнейших увольнений и несвоевременными выплатами зарплат во всех секторах, а также резко «просевшая» инвестиционная привлекательность жилья как инструмента для зарабатывания денег не позволяют предполагать скорого «бума» и, как следствие, возникновения дефицита жилья в Москве».

Многие аналитики рынка утверждают, что подобные сценарии могут быть актуальны не раньше 2012–2013 годов, когда имеющееся предложение будет так или иначе раскуплено, а не построенное в 2008–2009 годах даст «эффект дефицита».
Учитывая все обстоятельства и тенденции, которые есть на сегодняшний день, следует признать поспешность выводов риелторов. Ожидать ажиотажа «тучных» лет и резкого роста цен на жильё в нынешнем году пока ещё рано – на то нет экономических условий. Прежде всего – платежеспособных граждан и ипотеки, которая всё ещё находится на уровне 17–19% годовых в рублях.

Следует отметить, что даже незначительное возвращение активности на рынок недвижимости говорит об одном: нерешённости одиозного «квартирного вопроса» миллионами граждан страны и реальной потребностью в улучшении жилищных условий. Именно это обстоятельство и стало в условиях наступления некоторой ценовой стабильности цен на квартиры причиной роста активности и так называемого «отложенного спроса». Как говорят «кризис – кризисом, а жить где то нужно. Когда он закончится неизвестно, а жизнь проходит».

Правда и то, что до кризиса на рынке недвижимости «банковали» инвестиционные покупатели, которые и формировали цены. Сегодняшних клиентов Агентств недвижимости покупателями жилья можно назвать только условно. Да, если судить бухгалтерскими терминами (налоговым кодексом), то вначале человек продаёт свою квартиру, получает доход (с которого он обязан уплатить налоги), а затем покупает аналогичную квартиру на соседней улице или в другом районе. Большинство клиентов ориентированы на обменные операции квартир с небольшими доплатами собственными сбережениями или заёмными средствами, полученными по ипотеке. Таких, альтернативных сделок, на Московском рынке жилья в настоящее время около 80%. В цепочке много альтернативных квартир – отсюда и прирост «зарегистрированных сделок».

Поэтому, как считают аналитики, в нынешнем году цены будут «раскачиваться» с амплитудой в 5–10% в ту или другую сторону в зависимости от основных макроэкономических показателей и курса доллара, а рынок жилья будет расти не в ценах на квадратные метры, а по объемам.

Эксперты «Индикаторов» считают, что в наших реалиях динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость «живут своими жизнями» и часто оказываются никак не связанными между собой. То есть рост или падение количества сделок может вовсе никак не повлиять на цены и наоборот. Что касается оптимистических оценок рынка риелторами, то они, мягко говоря, несколько поспешны.
Александр Аксёнов

11.02.2010

Ссылка на источник    Вернуться назад


Комментарии пользователей:

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение