Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Справедливая цена квартиры в Москве

Основное противоречие в интересах продавца и покупателя жилья заключается в определении стоимости объекта недвижимости. Продавец всегда хочет получить за свою квартиру (товар) больше, а покупатель заплатить – меньше. Спрос и предложение встречаются на рынке и, в результате этой встречи рождается рыночная стоимость товара.

Ряд аналитиков попытались вычислить «справедливую» цену квартиры в Москве.
Разумеется, это лукавые цифры. Во-первых, «справедливые цены» по отношению к продавцу, покупателю или лозунгу «свобода, равенство, братство»? Во-вторых, «вычислить» справедливую цену квартиры в Москве невозможно. Аналогично тому, как невозможно «справедливо» решить любое уравнение! Например, каков «справедливый» ответ 2х2= ?! В-третьих, не всегда корректно сравнивать цены на жильё в Москве, Подмосковье и, например, в Урюпинске или Париже.

Недвижимость специфический товар и её стоимость неразрывна с месторасположением. Результаты вычисления «справедливой» цены у разных аналитиков примерно одинаковый, около 2 000 $ за квадратный метр жилой площади.

Какие производились «вычисления», по каким формулам и в чём их порочность?
1. Себестоимость строительства плюс накладные расходы
Пытаясь вычислить «справедливую» цену квартиры в Москве по формуле себестоимости аналитики солидарны с президентом и премьером – 30 000 руб. (или 1тыс. $) за квадратный метр жилья. Такова себестоимость при строительстве типового многоквартирного дома.
Аналитики ИРН справедливо при этом замечают, что к указанной цене необходимо прибавить стоимость земли, коммуникаций и инфраструктуры. При этом они не учитывают и не принимают в расчёт затраты строителей связанные со стоимостью и сроками различного рода согласований, коррупционной составляющей и процентов по банковским кредитам.
С учётом всех этих факторов стоимость строительных материалов и зарплат в России в разных регионах примерно одинакова, а на выходе себестоимость квадратного метра жилья получается разная. А в Москве, порой дороже чем в других европейских столицах. Это справедливо? В этом виновата только алчность строителей?
2. Социологический опрос – как индикатор «справедливой» цены
Журнал www.metrinfo.ru провёл социологическое исследование. Москвичам был задан вопрос: «Как вы считаете, сколько в среднем должна стоить типовая однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы (но не в центре города)?» Народное мнение – 1-2 миллиона рублей или 50 000 руб. за квадратный метр. Организаторам этого опроса, для чистоты эксперимента следовало бы задать тем же респондентам и другой вопрос: «а по какой цене вы готовы продать имеющуюся собственную квартиру?» Затем сравнить полученные результаты и задуматься какая из цен «более справедливая» и где находится истинна.
3. Макроэкономические показатели и метод теханализа
Аналитики irn.ru считают, что «в определении «справедливой» цены на квартиры в Москве следует больше исходить из рыночных критериев. И они есть, причем даже несколько. Более того, все они сходятся на примерно одной и той же цифре – около 2 тыс. долларов за метр для наиболее простого и доступного типа жилья – жилья эконом-класса.»

В качестве таких рыночных индикаторов в пример приводятся продажи квартир на первичном рынке в Марфино год назад по цене 70 тыс. рублей за метр. Утверждается, что на тот момент «это было в точности $2 тыс. за метр». Однако новостройки в Марфино – это не средняя квартира по Москве и зарплату «усреднённые» москвичи не получают в долларах.

В добавок, ровно год назад, на московском строительном рынке была весьма не простая ситуация. «По всем макроэкономическим показателям, таким как курсы валют, цены на нефть, индекс РТС, уровень развития ипотеки и т.д. 2009 год оказался сравним с периодом 2004-2005 годов, когда цены на недвижимость в Москве как раз составляли в среднем $2 тыс. за метр.»

Возможно цифры у аналитиков совпали. Однако за прошедшие пять лет и доходы москвичей изменились о чём они не пишут. При «народном голосовании» в 2004 году была бы получена совершенно иная, более низкая «справедливая» цена на квартиры в Москве… «Если мы пытаемся понять именно «справедливую» цену, которая должна была бы быть в нормальных условиях», - сказано на сайте ИРН, «то разными путями мы всё чаще приходим к отметке в $2 тыс. за метр».

На эту фразу аналитиков, отчаявшихся подогнать свои расчёты к желаемому результату и понять, почему это не удаётся, можно ответить только цитатой классика: «Умом Россию не понять, Аршином общим не измерить: У ней особенная стать — В Россию можно только верить.»

Гораздо честнее было бы говорить о низком уровне доходов большинства граждан страны.
Эти доходы не соизмеримы со стоимостью жилья. Не нужно на правительственном уровне принимать программы «доступного» или «справедливого» жилья. Необходимо создавать условия, при которых в России будут выплачиваться достойные зарплаты, и на заработки всё трудоспособное население страны не будет стремиться в Москву и другие крупные города.
Аналитический центр IRN.RU
16.02.2010

Ссылка на источник    Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение