Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Рост цен на жильё неизбежен?

Прогноз цен на недвижимость 2011
В аналитическом центре IRN.RU проанализировали, как на московском рынке недвижимости в последние годы менялись цены в зависимости от количества ПОСТРОЕННОГО жилья. Результат оказался неожиданным. Оказывается, на ценообразование влияет не всё построенное жильё, а только та его часть, которая ПРОДАЁТСЯ, т.е. попадает на свободный рынок. Разберёмся в этом подробнее, как говорится, отделим мух от котлет. Сколько из общей статистики квартир попадает на рынок и влияет на ценообразование?

Строить в Москве стали гораздо меньше. Виноват кризис? Нет!
В 2010 году в столице появилось 1,77 миллионов квадратных метров новостроек — это почти на 1 млн кв. м меньше, чем в 2009 г. Докризисные ежегодные 4,5-4,8 миллиона квадратных метров канули в лету. Поэтому логично сделать вывод — «коль предложение на рынке уменьшилось, цены должны вырасти».

Почему так произошло, только ли последствия кризиса сыграли роль? Замороженные стройки, проблемы с финансированием и банкротства строительных компаний привели к падению статистики ввода в эксплуатацию начатых в лучшие времена проектов, а новые на волне общего падения экономики, не начинались. «Чтобы сдать жильё в 2010г., его нужно было заложить в 2009г.», а то и раньше, предупреждал Николай Кошман.
 
На нынешний кризис можно списать всё. Только эти суждения идут в разрез с воспоминаниями «смутных времён» после дефолта 1998 года. Тогда объёмы строительства наоборот выросли, а цены на квадратные метры только взлетали вверх, а не стремились вниз. При этом никакого стабилизационного фонда, платежеспособного населения и в помине не было. Следовательно, причина не в кризисе. Или, точнее, не только в кризисе!

На самом деле, нынешнее падение объёмов строительства жилья в Москве, для ПРОДАЖИ на свободном рынке, началось гораздо раньше «кризисного» 2008 года – ещё в 2003-2004 годах. Это и привело тогда к двукратному росту цен на квартиры. В дальнейшем, при увеличении из года в год новостроек, количество нового жилья на ПРОДАЖУ наоборот, только сокращалось!

Жильё, которое сдавалось в эксплуатацию, изымалось для очередников и другие социальные программы. Например, в 2000-2002 годах на продажу поступало 70-75% от объемов новостроек, а в 2006-2007 – всего 30-40%. При этом общее количество построенных квадратных метров практически не менялось, так в 2000-2002 годах эта цифра составила 3,5-4 миллиона квадратных метров, а в 2006-2007 – 4,5-4,8.

Не последнюю роль сыграло и то обстоятельство, что в последние докризисные годы панельные новостройки, предлагающие недвижимость экономкласса, практически исчезли с рынка и на смену им пришли элитные жилые комплексы, со средней площадью квартир около 100 кв.м. Метров стало больше, а жилья (квартир в «штуках»), соответственно меньше.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России»
Принимая эту программу, было заявлено, что: «формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке».

На деле. Изъятие квартир из ПРОДАЖИ на социальные программы, привёл к дефициту предложения жилья,  его повышенному спросу на рынке и росту цен. Первый двукратный скачок стоимости жилой недвижимости произошел на этапе увеличения доли социального жилья с 30% до 50%, накануне выборов 2004 года. Тогда цена квадратного метра выросла с $1000 до $2000. Второй этап роста доли социального жилья с 50% до 70% ознаменовался тем, что цены увеличились до $4000 в 2005-2006 годах, а в конце 2007 – начале 2008 стоимость квадратного метра достигла $6000.

Таким образом, несмотря на ежегодный прирост вводимого жилья, в прошедшем десятилетии, КУПИТЬ квартиру в новостройке Москвы становилось всё труднее. «Если в после кризисные 2000-2002г.г. на ПРОДАЖУ поступало 2,5-3 млн.кв. метров жилья, то в 2006-2008г.г., в лучшем случае – только около 1,5 млн.кв. метров» - утверждают аналитики irn.ru

При сокращении в три раза предложения квартир на ПРОДАЖУ их цена увеличилась в шесть раз!

Стабилизация объемов строительства жилья НА ПРОДАЖУ в Москве
Общая статистика по вводу нового жилья в прошлом году даёт повод для нагнетания страстей, спекулятивных и поверхностных заявлений. Однако, специалисты из аналитического центра «ИРН», считают иначе. Они полагают, что несмотря на кризис, уменьшение количества новостроек на ПРОДАЖУ не произошло, так как меньше уже просто некуда.

Всё снижение объёмов строительства приняла на себя доля социального жилья! С 3 млн.кв. метров она как шагреневая кожа сократилась до  0,5 миллиона. А количество квартир на ПРОДАЖУ осталось на том же уровне, что и в докризисные 2006—2007 годы. Поэтому, рост цен на жилую недвижимость пока не имеет под собой оснований.

2010 отражает пик кризиса 2008 года, так как большинство новостроек начинали строиться как раз в 2008 году. Большинство объектов посткризисного периода будут сданы в эксплуатацию только в 2012 году, и только тогда можно будет увидеть реальную картину объёмов новостроек и динамику цен на московские квартиры.

За последние шесть лет (начиная с 2006г.) количество новостроек с квартирами на ПРОДАЖУ колеблется около 1,5 млн.кв. метров. Даже в пошедшем, провальном году эта цифра, как считают аналитики, не изменилась. С учётом того, что под влиянием кризиса на рынок вернулось панельное домостроение, общее количество квартир на ПРОДАЖУ  в 2010 году не уменьшилось.  

Сейчас наблюдается стабилизация количества новостроек Москвы и Подмосковья. Цены на квартиры тоже стабилизировались и сильно не скачут. Количество входящих на рынок квадратных метров растёт и предпосылок для падения объёмов строительства в Москве в ближайшие несколько лет не намечается. Генпланом Москвы до 2025 года запланированы территории для строительства 70 миллионов квадратных метров жилья (в среднем по 5 млн. в год). Даже при корректировке этого плана, при самом пессимистическом прогнозе можно предположить, что, по крайней мере, половина объёма новостроек останется.

Перспективы и цены на будущее
Таким образом, можно рассчитывать на строительство в Москве ежегодно 1,5-2 млн.квадратных метров, сдаваемых на ПРОДАЖУ. Учитывая социальные метры, общая цифра объёмов новостроек будет колебаться, в ближайшие годы, в районе 2-3 миллиона квадратных метров. Нехватки предложения квартир на рынке недвижимости не предвидится. Поэтому следует ожидать и стабильные цены на жильё. Наш прогноз цен на недвижимость в 2010 году оправдался. Их рост, как и предполагали, оказался на уровне инфляции. В 2011 году так же нет объективных причин для значительного роста стоимости квартир в Москве. 

Конечно, если в условиях мировой гиперинфляции и печатании большого количества необеспеченных денег, не повторится ситуация 2005-20008 годов – тогда цены вполне могут преодолеть докризисный максимум. Но подорожают не квартиры – обесценятся деньги. А пока никаких предпосылок для ажиотажа на рынке недвижимости нет. К тому же предложения ПРОДАЖИ квартир на рынке Подмосковья с лихвой компенсируют снижение объемов строительства жилья в Москве.

Жильё, как хлеб, является базовой потребностью человека. Без него невозможно жить в прямом и переносном смысле этого слова. Независимо от войн, кризисов, различных катаклизмов люди выпекали хлеб и строили жильё. Не следует откладывать на завтра покупку (обмен) квартиры, если финансовые возможности позволяют вам это сделать сегодня! Мы проконсультируем вас по ипотечным программах банков, поможем подобрать и купить квартиру в Москве. Позвоните нам, отправить заявку можно здесь.

28.02.2011


Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение