Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Зафиксировано резкое увеличение сделок с жильём


В настоящее время московский рынок жилья находится на «пике» по количеству сделок. Росреестр зафиксировал в Москве 24,2% рост зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в апреле, по сравнению с мартом. Наблюдается незначительный рост цен и активизировался спрос на качественное и дешёвое жильё. Однако эксперты оценивают перспективы рынка недвижимости до конца года по-разному. Основной тенденцией весны 2011 года является то, что лидерами по количеству сделок стали недорогие квартиры, расположенные в новых панельных домах, цена которых составляет не более 170 тысяч рублей. Кроме того, как всегда, повышенным спросом пользуется вторичное квартиры с приличным ремонтом в «хороших» районах Москвы.

Ожидания экспертов рынка недвижимости Москвы на ближайшие месяцы
По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по столице (Росреестр) купля-продажа жилой недвижимости в Москве в прошедшем месяце текущего года увеличилось, по сравнению с мартом, на 24,2%. Так же, на сайте ведомства сообщается, что общее количество зарегистрированных в апреле сделок по покупке жилья составило 9256. С начала 2011 года стоимость строительства в Москве возросла на 6-8%, по ожиданиям экспертов в годовом исчислении она поднимется  до 20%.

Данные цифры можно сопоставить со второй половиной 2007 года, когда наблюдался резкий рост цен, что привело к «перегреву» рынка недвижимости и «пузырю», который лопнул во время кризиса. В 2007-2008 гг. стоимость столичного «квадрата» росла со скоростью 25-40% в год, а затем обвалилась приблизительно на столько же. За время прошедшее после кризиса столичная недвижимость полностью отыграла падение, и сегодня метр медленно начинает свой рост.

Количество ипотечных сделок в городе в апреле по сравнению с мартом выросло не так сильно - всего на 6,85%, что соответствует 2088 транзакций. Однако ощутимо увеличилось число договоров долевого участия - примерно на 33% больше, чем месяцем ранее.

Несмотря на активность московского рынка жилья, средняя цена предложения с начала года стабильно держится в пределах от 169 до170 тысяч рублей за квадратный метр. Цены на жильё отыграв к началу года своё падение всю весну топчутся на месте.

По мнению отдельных аналитиков, главным стимулирующим спрос фактором является запрет на новое строительство внутри Третьего транспортного кольца (ТТК), введенный новым мэром столицы Собяниным. Скорее всего, люди опасаются, что в ближайшие годы жилья в Москве будет строиться все меньше, поэтому достаточно активно приобретают квартиры. Причем, купля-продажа
активизировалась как на вторичном, так и на первичном рынках недвижимости. Кроме того, число сделок, по мнению специалистов, будет продолжать свой рост. Эта часть аналитиков полагает, что вслед за спросом и числом сделок начнут расти цены на столичное жильё.

Однако прогнозы других столичных экспертов не так кардинальны. По их мнению, несмотря на постоянно растущий с начала 2011 года спрос, столичная недвижимость на вторичном рынке в своей СРЕДНЕЙ цене снизилась на 0,9%, т.е. до 197,6 тысяч рублей за квадратный метр, включая и элитное жилье. Если говорить о долларовом эквиваленте, то наблюдается небольшой рост – на 0,9% до 7 тысяч долларов за метр. Представители некоторых рейтинговых агентств заявляют, что стоимость недвижимости в апреле снизилась на 0,5% в рублях, т.е. до 135,5 тысяч рублей, но без учета элитного сектора рынка жилья.

Стоит обратить внимание на два момента:
во-первых, достоверными данными о реальных ценах купли-продажи квартир в Москве не располагает никто. Даже Росреестр и налоговики. На первичном рынке недвижимости, как правило в договорах фигурирует сумма «инвестирования», а на вторичном рынке даже Сбербанк кредитует московские квартиры по «цене» один миллион рублей. Все расчёты аналитиков отталкиваются от цен указанных в объявлениях о продаже недвижимости;
во-вторых, на сегодняшнем рынке нет общего роста или падения цен на жильё. Наблюдается разнонаправленная динамика - дешёвые востребованные квартиры в приличных районах растут в цене, а «убитые» квартиры и жильё по завышенным ценам теряет в стоимости либо продаётся «годами».     

Месячный рост в 1-2% (на уровне инфляции), который наблюдается на рынке жилья последние полгода, позволяет подтвердить прогноз экспертов, согласно которому в текущем году рост стоимости 1 квадратного метра в Москве не превысит отметку в 18-20%. Да, такие темпы могли бы считаться рекордными для любой страны Европы или азиатских мегаполисов, где годовой рост в 5-7% в уже считается аномально высоким. Не следует забывать, что там банковские ставки по кредитам-депозитам тоже несколько иные. Кроме того, в России квартирный вопрос, как известно, стоит намного острее, а в столице – он вообще «особенный», заявляют эксперты, намекая на огромный разрыв в качестве жизни в столице или любом другом регионе страны.

Летом столичная недвижимость снова «уйдёт в зимнюю спячку»
Хорошо известным для всех фактом является то, что период после зимних каникул до начала лета – это «пик» сезона купли-продажи жилья, за которым приходит период отпускного затишья. По мнению риэлторов, как только количество сделок по продаже квартир пойдет на убыль, последует и коррекция цен. С одной стороны, текущая стоимость цен на жилье уже вернулась на докризисный уровень и превышает платежеспособный спрос. С другой стороны продавцы, желающие по-быстрее продать своё жильё, будут вынуждены летом демпинговать. 

Купля-продажа различных категорий жилья
Если говорить о категориях жилья, то можно сказать, что рост количества сделок происходит за счет 1-2-х комнатных бюджетных квартир, продающиеся по ценам позволяющим использовать ипотечный кредит. Второй вариант – так называемые «квартиры-лилипуты» - 1-2-3-х комнатные квартиры маленьких площадей, которые, как правило, расположены в панельных домах-новостройках либо на вторичном рынке в новостройках «второй свежести» (построенные 2-3 года назад). Если подсчитывать рост спроса по ценам за 1 квадратный метр, то лидерами в этом случае также являются квартиры того же класса, т.к. верхнюю границу общего спроса составляет цена до 170 тысяч рублей за «квадрат».

Еще одним любопытным моментом весенней статистики цен является то, что купля-продажа жилья в панельных домах стала лидером в самых престижных московских округах - ЗАО, СЗАО, ЮЗАО, САО. По данным риэлторских агентств Москвы в первом квартале 2009 года на продажу здесь выставлялось 150 монолитно-кирпичных и 5 панельных объектов, то в настоящее время их стало соответственно 84 и 9.

Такая арифметика имеет простое объяснение - спрос остается «умеренно-сдержанным». Он не затрагивает дорогое элитное жильё и покупку квартир в домах бизнес-класса. Они не по карману основной массе потенциальных покупателей столичной недвижимости.

Столичная недвижимость: цены по категориям жилья
Цены и спрос по категориям жилья на конец апреля выглядят следующим образом: «старую» панель оценивают в 4,29 тысяч долларов за «квадрат» (за месяц рост составил 2,2%), «новая» панель – 4,66 тысяч (рост - 2,2%), «сталинки» - 5,43 тысяч (рост составил 2,7%), монолит-кирпич – 5,26 тысяч долларов (рост - 3,5%). Повторимся ещё раз. Это средняя «температура по больнице». Часть жилья не прибавила в стоимости, а наоборот, потеряла!

Столичная недвижимость: районы-лидеры по продажам жилья
Если говорить о районах Москвы, лидирующих по уровню спроса на жилье, то в апреле ими стали: Косино-Ухтомский, Новокосино, Алтуфьево, Марьино, Орехово-Борисово, Куркино, Отрадное, Люблино, в районе станций метро: Волжская, Братиславская.

Престижные, традиционно дорогие столичные районы, наоборот, в апреле стали аутсайдерами. Это старые квартиры вторичного рынка вблизи станций метро: Бауманская, Китай-город, Охотный Ряд, Лубянка, Кузнецкий Мост, Театральная, Чеховская, Пушкинская, Маяковская, Шаболовская, Беговая, Ленинский проспект. Качество жизни, комфорт жилья здесь с каждым годом меняется не в лучшую сторону, а владельцы прежних престижных квадратных метров это не замечают.  

Озвученные цифры резкого увеличения количества сделок купли-продажи жилья в Москве следует верно интерпретировать. Аномалии и сигнала к новому ралли цен в этом нет. Стоимость столичной недвижимости практически не меняется, а число сделок растёт. Объясняется этот феномен просто. При стабильных ценах на рынке, стало возможным проведение так называемых «альтернативных» сделок когда в цепочку обменов с доплатами встраивается до десяти квартир. Доля таких альтернативных сделок сейчас в нашем агентстве недвижимости «Кредо» составляет около 90%. Этот тезис подтверждает и другую тенденцию рынка - повышенный спрос на дешёвые свободные квартиры. Такие квартиры, как правило «замыкают» альтернативную цепочку! 

В заключение, можно сказать, что средняя цена среднего столичного «квадрата» до конца года не вырастет более чем на 15-20%. Даже предстоящие в стране выборы пока никоим образом не влияют на наш прогноз цен на жильё.

13.05.2011


Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение