Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Как изменятся цены на рынке недвижимости в 2013 году?

цены на рынке недвижимости в 2013 году
Прошедший год вновь продемонстрировал, что ожидать крупномасштабные потрясения не следует, по крайней мере, на рынке недвижимости. Не случилось конца света по календарю майя, вторая волна кризиса, которой опасались многие аналитики, так же не появилась на горизонте.

После кризиса 2008 года рынок недвижимости постепенно оправился. В некоторых сегментах цены вернулись на докризисный уровень. Существенный рост цен на квартиры в Москве закончился ещё в 2006 году. Как до кризиса стремительно квартиры дорожать не будут и в следующем году. Небольшая корректировка цен в различных сегментах жилой недвижимости в последние годы лишь незначительно выше уровня годовой инфляции.
Столичная недвижимость уже несколько лет не имеет инвестиционной привлекательности. Банковские депозиты сейчас выше чем инвестиционный доход от перепродажи квартир или сдачи их в аренду.  

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФОН.
Макроэкономический фон, определяющий динамику цен на рынке недвижимости, остаётся без существенных изменений. Макроэкономическая среда, которая в последнее время определяет тренд на рынке недвижимости в 2012 году, в лучшую сторону не изменилась. Мировая экономика всё ещё больна, нет надежды на её выздоровление, несмотря на регулярные инъекции ликвидности.

«Лечение» экономики США, европейских стран путём печатанья денег разгоняет маховик инфляции, приводит к обесцениванию проблемных долгов западных странах. Но это не меняет саму модель экономики, которая позволяет странам «золотого миллиарда» тратить намного больше денег, чем они на самом деле зарабатывают. Именно эта система экономики привела к кризису 2008 года, в обозримом будущем нельзя отрицать его продолжения.

Поэтому, с одной стороны, инфляция способствует росту цен на реальные активы, в том числе недвижимость. С другой стороны, системные недостатки в экономической модели регулярно вызывают периоды волатильности рынка, которые не позволяют установиться стабильному постоянному росту цен. По этой причине, цены на квартиры в Москве, в последнее время, не имеют в долгосрочной перспективе стабильного роста или спад. На фоне медленного, в пределах инфляции, повышения стоимости квадратного метра жилья  вектор изменения цены может  меняться каждые несколько месяцев.

Прошедший 2012 год полностью подтвердил такую динамику цен на московскую недвижимость. В первые четыре месяца стоимость жилья в долларах в Москве выросла на 6%, но затем, в связи с коррекцией курса доллара на финансовых рынках, упала в мае-июле на 7%. Тем не менее, за оставшееся время в году, стоимость квадратного метра вернула утраченное. К концу года цена определилась на отметке $ 5300 за квадратный метр, которая уже была конце весны.

Ситуация на мировых рынках в течение длительного времени может оставаться «стабильно нестабильной». Эта нестабильность определяет цены рынка недвижимости в Москве. Когда именно произойдет следующий скачок валютного курса, цен на нефть, других финансовых активов, невозможно предсказать. Поэтому невозможно предсказать куда качнётся маятник цен на недвижимость в Москве. Зачастую эти мини-кризисы являются результатом действия полностью иррациональным. Например, в конце лета - начале осени 2011 года, мировую экономику трясло просто потому, что рейтинговое агентство Standard и Poor решило понизить кредитный рейтинг США с  «AAA» до «AA +».

Однако, скорее всего, дальнейшего ухудшения последствий кризиса 2008 года не будет.  Его глубокие последствия заставили бизнес и политиков пересмотреть своё отношение к расходам, которые стали более разумными, а оценки их собственной точки зрения - более трезвыми. Изменения в экономике привели к уменьшению «пузырей» на различных рынках.

ЗАТРАТЫ РАСТУТ, А ДОХОДЫ НАСЕЛЕНИЯ ПАДАЮТ
Налоги и ставки по ипотечным кредитам, в последние годы, стабильно растут, а доходы населения – падают. Негативное воздействие общих макро-экономических проблем на рынке жилья усиливается специфическими российскими проблемами. Прежде  всего, это – очень низкая платёжеспособность населения. О программе доступное жилье уже не вспоминают. Однако цифры остаются прежними – более 26 лет среднему российскому гражданину потребуется откладывать весь свой доход (после уплаты налогов) для того, чтобы купить среднее жильё. При этом спрос на новые квартиры остаётся высоким, а потенциальная возможность накопить деньги снижается, в связи с ростом затрат.

За последние годы произошло уменьшение доходов, как домашних хозяйств, так и предприятий. Кроме упоминавшихся макроэкономических показателей существенную роль в этом сыграла налогово-бюджетная политика государства. С 2011 года взносы на социальное обеспечение по заработной плате в России выросли с 26% до 34%, а для предприятий малого бизнеса - от 14% до 34%, то есть в 2,5 раза. Затем, немного государство «сжалилось» уменьшив его до 30%, но ввело в 2012 году дополнительно 10 процентов налога на пенсии для «больших» (более 43 000руб./месяц) зарплат.

Наряду с увеличением налогового бремени на все сферы бизнеса, усиливалась борьба с т.н. «серыми» доходами населения, выплатами зарплат в конвертах. Увеличение налогов на заработную плату привело либо к немедленному сокращению доходов населения либо существенно замедлило их рост. С учётом инфляции на самом деле произошло снижение доходов. По данным Росстата, в январе-августе 2012 года реальные (с поправкой на инфляцию) доходы в Москве снизились на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а реальные располагаемые доходы (с учетом инфляции и обязательных платежей) снизилась на 9 1%. И третьим кварталом (соответственно в третьем квартале 2011) - столько, сколько 12,8%, пишет газета «Коммерсант».

В последние годы происходит снижение уровня жизни москвичей. В 2011 году, реальная заработная плата среднего москвича снизилась на 4%, а расходы увеличились. Доля расходов на товары и услуги выросла за два последних года с 70,7% до 85,6%. Это приводит к тому, что людям становится все более и более сложно накопить денег на покупку квартиры. Это подтверждается данными Росстата. Если в третьем квартале 2010 года, москвичи направляли на сохранение (банковские депозиты, досрочное погашение кредитов, приобретение ценных бумаг или недвижимости) 17,9% от объема своих доходов, то в 2012 году - только 6, 1%. Что, в общем, имеет простое объяснение: жить можно и в аварийной пятиэтажке, а вот без еды, воды и отопления - уже не получится.

Возможность приобретения ипотечной квартиры, взяв ипотечный кредит, также уменьшается. В 2010 году рынок недвижимости и продажи квартир в Москве взбодрила ипотека. Однако, в прошедшем году дефицит ликвидности заставил банки увеличить ставки по ипотечным кредитам. Отсутствие ликвидности привело к росту стоимости денег, и как следствие – ставки по ипотеке стали менее привлекательными. По данным Центрального банка за первые девять месяцев 2012 года средняя ставка по ипотечным рублевым кредитам увеличилась на 11,6% до 12,3% в год.

РАЗМОРАЖИВАНИЕ ДЕВЕЛЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Городские власти Москвы постепенно меняют своё отношение к строительству новых объектов жилой недвижимости. После кризиса, строительный рынок Москвы рухнул как карточный домик. С середины 2000-х годов на столичный рынок недвижимости каждый год поступает не более 1,5 до 2 миллионов квадратных метров жилья. Кризис жилищного строительства, низкий уровень ввода нового жилья в Москве, традиционно рассматривается как фактор, способствующий росту цен на недвижимость. Однако, доля коммерческого жилья, существенно изменившая цены на квартиры в Москве относится к периоду 2005-2006 годов. Тогда цены на жилую недвижимость подскочили мгновенно в два раза $ 2000 до $ 4000 за квадратный метр, а квартиры эконом-класса вообще ушли за МКАД.

Городская казна, в последние годы, имела переориентацию со строительства жилья на решение транспортных проблем Москвы. Это привело к фундаментальным изменениям в пропорциях строительства коммерческого и социального жилья. По данным Департамента экономической политики Москвы, в течение 10 месяцев в 2012 году столице было сдано  1,2 млн. квадратных метров жилья, в том числе 167500 квадратных метров социального, за счет городского бюджета.

С приходом Сергея Собянина, ревизией инвестиционных контрактов и ограничений на строительство в городе  тяжело отразилось на коммерческом секторе, квартирах построенных для продажи. Однако предлагаемые новые правила землепользования и застройки в центральных районах Москвы, предполагают, что городские власти изменили свою концепцию. Например, новое жилищное строительство, в районе Тверской, может довести плотность застройки до 26,5%. При бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове эта цифра была лишь чуть выше – 27,94%.

Изменение градостроительной политики в границах «старой Москвы» позволяют надеяться на увеличение новостроек в ближайшем будущем. На докризисный уровень восстановить  строительный комплекс столицы получиться вряд ли. Однако, его стабилизация на уровне 2 миллионов квадратных метров жилья в год, и даже рост до 2,5 до 3 миллионов квадратных метров в среднесрочной перспективе, это весьма вероятно. Главное – устранить причины мешающие больше строить.

ПЕРСПЕКТИВЫ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ НА 2013 ГОД И СРЕДНЕСРОЧНЫЙ ПЕРИОД
В настоящее время цены на рынке недвижимости Москвы и России находятся под влиянием двух противоположных, как в 3-м законе Ньютона, сил. На понижение стоимости недвижимости влияют: негативные макроэкономические прогнозы, падение доходов населения, следовательно, потребительский спрос . С другой стороны и – инфляция и увеличение денежной массы увеличивают цены на недвижимость как на реальный актив. Кроме того, в соответствии с прогнозами аналитиков, «вес» этих противоположных факторов будет примерно равным. Не следует забывать тот факт, что власти, как правило, при изменении баланса в сторону уменьшения цен, «напечатают» столько денег, сколько нужно для сохранения равновесия.

Таким образом, в ближайшие годы на рынке недвижимости будет небольшой устойчивый рост стоимости за квадратный метр, или стагнация не значительно выше уровня инфляции в стране.
Цены на квартиры в Москве устаканились, совершают небольшие колебания в диапазоне около $ 4000 - 6000 за квадратный метр. Иногда цены на жилье в Москве «скачут». Это скорее всего скачки на месте, а точнее «плавание» в обозначенном «валютном коридоре» в течение последних шести лет. Имея сильную сырьевую зависимость, цены на недвижимость в России жёстко привязаны к доллару. Рублёвые цены на квартиры, к которым в последние годы привык отечественный рынок недвижимости – зеркальное отображение рынка форекс.

09.01.2013

Ссылка на источник    Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение