Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Апартаменты – новый формат строительства жилья

апвртаменты лофт Доска объявлений. Продажа апартаментов в Москве.

В настоящее время объем предложений жилья в апартаментах, на столичном рынке недвижимости, превышает 4 138 единиц. Это в два раза больше, чем весной 2013 года. Разнообразие предлагаемых апартаментов способно удовлетворить любые запросы покупателей – от дешевого экономкласса (площадью 22 кв.м.) до элитных пентхаусов с шикарными видовыми характеристиками в ЦАО Москвы.

По информации компании «Метриум Групп», объем предложения апартаментов в Москве за I-е полугодие 2013 года, вырос на 56%. До конца этого года девелоперы планируют вывести на рынок еще 20 новых комплексов, что увеличит объем рынка жилья в апартаментах столицы в два раза. И это дополнительно, к 45-ти уже построенным комплексам имеющим недвижимость именуемую «апартаментами»!

ЧТО ТАКОЕ «АПАРТАМЕНТЫ»?
В российском законодательстве формат недвижимости с названием апартаменты четко не прописан. Не могут дать определение этому типу жилья даже сами девелоперы и риелторы. Постановлением Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как жилье, не предназначенное для постоянного проживания, т.е. постоянно зарегистрироваться в них, как и в гостинице, нельзя. С другой стороны, вся недвижимость, в России делится на жилую (где можно зарегистрироваться) и не жилую (где зарегистрироваться невозможно).

За рубежом, говоря про апартаменты, имеют ввиду квартиру сдаваемую в аренду (зачастую долгосрочную) в доходном доме (где все квартиры сдаются), в гостинице или в многофункциональном офисном комплексе. Отдельно выделяют различные типы этого жилья: апарт-отели (номер в гостинице), апартаменты в доходных домах, в кондоминиум-отелях, в многофункциональных комплексах. Объединяет все эти типы апартаментов одно – это жилье с кухней, которое сдается в долгосрочную аренду и предполагает дополнительное гостиничное сервисное обслуживание (питание, уборку, охрану…) Такой номер, например, в апарт-отеле может использоваться как для собственного проживания владельца, так и передачи его УК (управляющей компании) для последующей сдачи в аренду.

У России и в этом вопросе оказался свой, особый путь развития. Апартаменты в России, как правило, находятся в домах, которые построены на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства. Модные нынче лофт-апартаменты, расположенные в центре города – это реконструированные административные и/или производственные здания, расположенные на землях промышленного назначения. Наиболее известные проекты лофт: The Loft, «Кадашевские палаты», Wine House, Loft Factory, Loft Garden, Loft Post, «Даниловская мануфактура»…

Зачастую, не имея законной возможности перевести земельный участок из промназначения, в категорию для строительства жилья, на территориях бывших промзон, девелоперы де-факто его строят и называют апартаментами. По аналогичной причине в ЖК Флотилия продаются апартаменты, а не как планировалось ранее, квартиры. Поэтому, главное отличие в России апартаментов от квартир, является их юридический статус. Юридически они относятся к нежилым помещениям со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ НОВОГО ФОРМАТА НЕДВИЖИМОСТИ – АПАРТАМЕНТОВ 
Прежде всего, такая недвижимость востребована состоятельными, мобильными бизнесменами, имеющими другое жилье. Как правило, для проживания они имеют загородный коттедж в ближайшем Подмосковье. Иметь в многофункциональном комплексе помимо офиса собственный апартамент очень удобно для комфортной работы и отдыха. Ведь здесь есть все: магазины и прачечные, кафе и рестораны, спа и фитнес-салоны, собственная сервисная служба по уборке квартиры, уходу за одеждой и домашними животными.

К этому же типу покупателей относятся зарубежные и региональные фирмы и бизнесмены, которым нужны престиж, высокий уровень сервиса пятизвездочного отеля, близость к центру и коммуникациям, безопасность.

На другом полюсе покупателей находятся незамужняя молодежь и семьи без детей. Их привлекает цена апартаментов, которая, как правило, на 20-25% ниже квартир аналогичной площади. Экономия может быть еще больше, т.к. при строительстве коммерческой недвижимости выполнение более строгих норм, которые существуют для жилья, не обязательно. Площадь самых дешевых квартир-апартаментов в Москве может быть от 22 квадратных метров.

МИНУСЫ АПАРТАМЕНТЫ , О КОТОРЫХ ПРОДАВЦЫ ПРЕДПОЧИТАЮТ НЕ ГОВОРИТЬ  
Так как в России это не жилые помещения, а коммерческие, то:
Во-первых, получить постоянную регистрацию (так называемую прописку) в апартаментах нельзя. Относительно временной регистрации (до пяти лет), мнения экспертов разделились. Одни считают, что это тоже не возможно, другие утверждают, что если проект изначально имеет статус гостиницы (в том числе апарт-отель), то временная регистрация возможна.
Во-вторых, на стадии проектирования и строительства объектов с апартаментами строители не имеют обременений по строительству объектов социальной сферы. Наличие по близости школы, детского сада, поликлиники, мест для прогулок с детьми, спортивных площадок, мест для парковки автомобиля… других прелестей жилого дома, для коммерческого объекта ни какими градостроительными нормативами для них не регламентируются.
В-третьих, коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в традиционных квартирах. Тарифы на воду, электроэнергию, тепло, вывоз мусора, доставку почтовой корреспонденции и еще много чего, для нужд населения и для предприятий, у нас в стране, отличаются. Кроме того, москвичи услуги ЖКХ оплачивают не полностью. Часть затрат на содержание жилых домов дотируется государством.   
В-четвертых, при введении налога на недвижимость его ставка для жилых и не жилых помещений будет отличаться в 5 (пять!) раз, соответственно 0,1% и 0,5% от рыночной стоимости объекта. Кроме того, к жилым помещениям планируют сделать налоговый вычет из расчета – 20 кв. м на человека.
В-пятых, все законы о ТСЖ (товарищество собственников жилья) в апартаментах не действуют, т.к. это не жилье, а коммерческая недвижимость. Следовательно, тарифы на техническое обслуживание таких зданий всецело зависят только от «аппетитов» управляющих компаний. Как утверждает Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium: «стоимость коммунальных платежей в апартаментах ММДЦ «Москва-Сити» составляет $7-10 за кв. м в месяц. В жилье аналогичного класса, средняя ставка обслуживания составляет $2-3, т.е. разница в ежемесячной оплате достигает 3-4 раз».
В-шестых, получить ипотечный кредит на покупку жилья с названием апартаменты значительно сложнее, чем на покупку аналогичной квартиры. Процентная ставка выше, а условия кредитования таких объектов несоизмеримо жестче* (см. сноску ниже). Даже если у заемщика это будет единственным «жильем», банк-кредитор сможет его выселить за нарушение графика погашения кредита при возникших финансовых проблемах.

ПЕРСПЕКТИВЫ АПАРТАМЕНТОВ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ
Участники рынка изначально со скепсисом оценивали востребованность нового формата недвижимости в Москве. Например, директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев в конце 2007 года говорил: «маловероятно, что апартаменты будут очень популярны, однако определенную нишу на рынке они займут». На практике все складывается иначе. За последние два года объем предложения апартаментов (по площади) в Москве вырос более чем в 7 раз! Доля этого вида жилья, на первичном рынке недвижимости столицы, увеличивается лавинообразно. Так, если в IV квартале 2011 г. доля апартаментов составляла 3%, то через год, в IV квартале 2012 г. она достигла 12,8%. «А если планы девелоперов на 2013 году по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то доля данного формата может составить 25% от всего рынка жилья, то есть четверть», - говорит Анна Соколова («Метриум Групп»).

Более того, это не предел! В краткосрочной перспективе (2-3 года), на рынке первичного жилья Москвы, доля апартаментов может составить до одной трети. Это обусловлено двумя факторами. С одной стороны, земельные участки пригодные для массовой застройки приходятся на промзоны и не предназначены для строительства жилья, а «свято место пусто не бывает». По факту это огромные территории, освободившиеся после вывода промышленных предприятий из города. С другой стороны, девелоперам выгодно получить разрешение на строительство, например, гостиницы, а затем ее распродать отдельными номерами под видом апартаментов. Срок окупаемости инвестиций в отельный бизнес составляет не менее 10-12 лет, а при продаже гостиницы в розницу (номерами-квартирами) затраты с прибылью возвращаются сразу.
 
ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ АПАРТАМЕНТЫ ?
Появившийся совсем недавно в России этот вид жилья имеет собственную нишу и весьма популярен у покупателей. Число выставленных объектов на продажу, разнообразие предложений о продаже, говорят сами за себя. Однако, пока нельзя однозначно утверждать, чем апартаменты лучше или хуже традиционных квартир. Плохо только то, что в рекламных объявлениях и риелторских базах, как правило, нет указания, на то, что продается не жилье, а коммерческая недвижимость с названием «апартаменты». Многие перечисленные выше «минусы» апартаментов со временем, возможно, превратятся в плюсы...
 
Как обычно, наши федеральные и столичные власти начинают осознавать проблему и искать пути преодоления трудностей слишком поздно. Участники рынка недвижимости говорят об имеющемся прецеденте: «застройщик полностью перевел проект с апартаментами в жилой статус, его затраты составили примерно $500 за кв. м.» Это, скорее всего, пример того как можно «договориться» с властями и решить вопрос по понятиям.

Иная ситуация в стране была с дачниками. Пройдя все судебные инстанции, включая Конституционный суд, граждане добились от властей возможности постоянной регистрации в своих дачных постройках. Зачем сначала создавать «критическую массу» владельцев апартаментов, а затем в авральном порядке решать проблемы и вышеперечисленные вопросы?!

Пока, в России новый формат недвижимости апартаменты – довольно противоречивое явление. Сложно однозначно утверждать по какому пути пойдет в дальнейшем строительство и эксплуатация этого типа жилья. Поэтому, на вопрос стоит ли покупать апартаменты сейчас или нет, каждый должен найти ответ сам. Учитывая существующую нормативно-законодательную базу, особенно сильно, следует задуматься потребителю, для которого это будет первое и единственное жилье.

*В настоящее время реально оформить ипотеку на апартаменты в следующих банках: ВТБ24, «ЗЕНИТ», «Балтика», КБ «МИА», Росавтобанк, РосЕвроБанк. Ставки – от 13% до 18% до оформления права собственности и от 12,95% до 16% после оформления. Требуется наличие 20% первоначального взноса. Максимальный срок – до 30 лет.
12.07.2013



Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение