Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Как реагирует рынок недвижимости на курс доллара?


Мы уже неоднократно писали, что рынок недвижимости зависит от макроэкономического фона: «вывести рынок недвижимости из состояния посткризисной стабильности, в котором он находится последние годы, могут только структурные изменения в мировой экономике».

То, что эти изменения наступили, наглядно демонстрирует сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости. С начала года произошло общее оживление – наши граждане чаще стали обращаться за консультациями к риелторам и увеличилось число сделок по купле-продаже квартир. По нашим наблюдениям, информации коллег риелторов и девелоперских компаний, количество сделок, по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, увеличилось на 15-30%.
Специфика текущего момента отражается и на тех вопросах, которые нам приходится решать.

ПАДЕНИЕ КУРСА РУБЛЯ
С начала 2014 года курс рубля, по отношению к американскому доллару, снизился на 11 процентов – с 32,7 до 36,4 рубля за доллар. Сколько стоит квартира в Москве, в связи с этим, сейчас? За этот же период цены на квартиры в Москве, по данным аналитического центра IRN.RU, снизились примерно на 6%, а рублевые подросли на 4%. Исходя из этих данных аналитики делают следующие выводы:
- цены на недвижимость, как и последние годы в рублях выросли, но только чуть более инфляции. Валютные колебания не сильно сказались на стоимости жилья в рублях;
- покупатели не готовы переплачивать за слабый рубль. Те времена, когда ставки арендной платы и ценники на продажу были в Москве исключительно в у.е. не вернулись. Попытки продавцов зафиксировать стоимость квартиры в долларах не находят понимания у покупателей. В лучшем случае им удаётся достигнуть компромисса и часть денег, при подписании ДКП (договора купли-продажи квартиры), на сделке заложить в валюте;
- дальнейшего падения курса рубля аналитики не предвидят. Если это случится, то тенденция изменения цен на жилую недвижимость сохранится – в рублях она будет расти, а в долларах падать;
- сейчас рынок недвижимости Москвы по-прежнему покупателя. Именно покупатель диктует условия проведения сделки и он определяет в какой валюте будут проведены расчёты с продавцом. Попытки продавцов увеличить стоимости квартиры (в рублях), за счёт изменения валютного курса, не приводят к успеху. Даже при продаже дорогого, элитного жилья.  

СЕЗОННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
 За прошедшие годы фактор сезонности на московском рынке недвижимости практически нивелировался. Некоторое, традиционное летнее затишье, не сильно сказывается на ценах на квартиры, на спрос и предложение. Сохранилась сезонность, пожалуй, только на рынке загородной недвижимости, но у каждого сезона при этом определились свои плюсы и минусы.
 
На цены сейчас в большей степени влияет не сезон, а различные акции застройщиков: старт начала продаж новостроек, скидки при оплате на начальной стадии строительства и/или при оплате полной стоимости квартиры, в конце года или иного финансового периода...

ВЛИЯНИЕ НА ЦЕНЫ ПОЛИТИЧЕСКОЙ НЕСТАБИЛЬНОСТИ
Испугавшись резкого падения курса рубля и роста цен, население страны перестало копить деньги и начало их более активно тратить – об этом заявляют в Министерстве экономического развития РФ. Так, например, ещё до начала активного этапа событий на Украине и присоединения Крыма, Сбербанк зафиксировал в январе 2014 года отток вкладов населения на 4% (что составляет 322 млрд рублей).

Разумеется, не все эти деньги хлынули на рынок недвижимости! Сбережениями, достаточными для покупки квартиры в Москве, обладают немногие. Однако накопления могли быть использованы в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита.

В настоящее время нет факторов которые бы могли повлиять на снижение ипотечной ставки по кредиту. А вот политическая нестабильность, замедление темпов роста экономики, рост стоимости заёмных средств... могут привести к повышению ставки ипотечных кредитов.

Ждать уменьшения процентной ставки, в ближайшей перспективе, не следует. В 2013 году на рынке недвижимости ипотека была практически в 80-90% цепочках при альтернативных сделках купли-продаже квартир в Москве. Повышение ставки по ипотечным кредитам уменьшит число сделок в текущем году.

Присоединение Крыма, ситуация вокруг Украины и реакция на неё мирового сообщества, тоже обостряют политическую нестабильность и влияют на рынок недвижимости России. Больше появилось обращений связанных с интересом купить недвижимость в Крыму в инвестиционных целях, как альтернатива болгарской курортной недвижимости.

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Значительное падение отечественной валюты, политическая нестабильнось, регулярный отзыв банковских лицензий, информационная война в СМИ – эти и другие факторы вернули на рынок частных инвесторов. В период, когда надёжность банков вызывает сомнения, а политическая ситуация нестабильна, многие граждане (имеющие накопления) предпочитают их разместить в покупку недвижимости. Крупнейший девелопер Подмосковья «Мортон» даже запустил агресивную рекламу со слоганом:  «Хранить деньги нужно в метрах».

Инвестиционным покупателям интересна, прежде всего, ликвидная недвижимость. Не важно – в Москве, Подмосковье или Крыму. Также их интересует перспектива роста стоимости актива в будущем, возможность сдачи в аренду. Их, как правило, сейчас устраивает доходность в 5-7% годовых в рублях. В текущей ситуации такие инвесторы ставят перед риелтором цель подобрать и купить недвижимость не для проживания, а для сохранения собственных денежных средств.

Другая часть «инвесторов» предпочитает сидеть на мешках с деньгами и ждать значительного снижения цен на рынке. Логика их действий проста: с углублением экономического кризиса доходы населения уменьшатся, следовательно покупательная способность и цены на недвижимость должны упасть. В такой сценарий развития событий многие эксперты не верят. Если и будет падение цен, то незначительное – считают они. Так, например, в 2008 году максимальное падение рублевых цен на квартиры в Москве составило 30%.

08.04.2014

Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение