Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Кадастровая стоимость квартиры. Налогообложение


Налог на недвижимость = новый налог на имущество
Московские власти утвердили новые ставки налога на имущество.  Сначала на заседании правительства Москвы, а затем новый состав Мосгордумы, в первом чтении, 22 октября одобрил новый порядок расчета налога на имущество физических лиц от кадастровой стоимости квартиры.
Начиная с 2015 года москвичи начнут платить налог на недвижимость, название которого в последний момент законодатели поменяли на «налог на имущество». Чуть подправив название налога, они пытаются, таким образом, смягчить горькую пилюлю увеличения налогового бремени.  Реальные платежи начнут поступать в бюджет столицы только с 2016 года, когда собственники жилья впервые получат платежки по итогам 2015 года. Рассчитать налог на недвижимость можно при помощи калькулятора, размещенного на сайте Правительства Москвы.

Федеральный закон обязал регионы рассчитывать налог на имущество физлиц исходя из кадастровой стоимости квартиры. Ставка налога на недвижимость, установленная федеральным законодательством, составляет от 0,1%  до 0,3%. Местные органы власти могут самостоятельно определять ставку, перечень льготников, порядок введения налога – разово в 2020 году или поэтапно. Все средства от этого налога поступают в муниципальные бюджеты.
Московский законопроект содержит следующие ставки налога на недвижимость: для объектов стоимостью до 10 млн руб. предполагается ставка 0,1% кадастровой стоимости, для недвижимости стоимостью 10–20 млн руб. – 0,15%. Квартиры и дома за 20–50 млн руб. предложили облагать налогом 0,2%, от 50 до 300 млн – 0,3%. Для имущества дороже 300 млн руб. предлагается вводить ставку 2%.

Губернатор СПб, Георгий Полтавченко, на заседании ЗакСа, в рамках первого чтения бюджета-2015 заявил, что Правительство Петербурга не будет вводить систему расчета налога на недвижимость в зависимости от кадастровой стоимости для физических лиц с 2015-го года. Переход на расчет налога по кадастровой стоимости, по словам Георгия Полтавченко, начнется «после тщательного изучения опыта других регионов, где соответствующие законы планируется принять уже до конца этого года».

Нижегородские депутаты планируют поэтапно, в течение пяти лет, повышать ставку налога для всех объектов жилой недвижимости. Постепенное изменениее, как считают депутаты, повысит собираемость налога на недвижимость, позволит избежать резкого увеличения налоговой нагрузки на жителей региона.

В отличие от оценки БТИ, исходя из которой ранее расчитывался налог на имущество физических лиц, кадастровая стоимость квартиры максимально приближена к реальной, рыночной стоимости, «но в среднем ниже её на 15-20%» - утверждает руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников.
Какова кадастровая стоимость квартиры можно узнать посмотрев соответствующую графу в кадастровом паспорте на объект недвижимости. Его можно заказать в любом ЕРЦ заплатив 200 рублей или бесплатно на сайте Росреестра:
Для этого нужно нажать на баннер «Найдите ваш объект и узнайте его кадастровую стоимость». Увиденные цифры могут вас удивить. Как правило указанная стоимость оказывается не ниже рынка, а выше! И этому есть объективные причины.

Что такое кадастровая стоимость и почему государству выгодно ее завышать
Порядок определения кадастровой стоимости регламентируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» очень подробно. Если говорить вкратце, то суть его можно свести к следующим этапам:
1.    Независимые оценочные компании, на основании постановления администрации субъекта Российской Федерации (например, Москвы, Московской области, Нижегородской области и так далее), и за его счет, проводят кадастровую оценку объектов недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость не каждого объекта недвижимости по-отдельности, а только «реперных» в каждом кадастровом квартале.
2.    Используя многочисленные поправочные коэффициенты (месторасположение, этажность, год постройки, магистрали, предприятия соцкультбыта...), производится массовая оценка всех объектов недвижимости.
3.    Результаты оценки утверждаются (или не утверждаются и отправляются на перерасчет) нормативным актом субъекта РФ. Например, оплата налога на землю с/х назначения, уже много лет производится исходя из ее кадастровой стоимости. Есть масса примеров когда на ГРАНИЦЕ двух субъектов федерации кадастровая оценка отличалась в разы.
4.    Все сведения о результатах оценки объектов недвижимости вносятся в Росреестр. Споров о справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости уже масса. Как пишет РГ: «только в 2012 году было более 1200 исков в суд и 1700 - в специальные региональные комиссии по досудебному оспариванию споров». Но тогда не было налога на жилую недвижимость, иски были только от собственников земельных участков, как правило, юрлиц.
5.    В соответствии с законом, процедура кадастровой оценки должна проходить не реже одного раза в пять лет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (сокращенно – УФРС или Росреестр) заключает договор с оценочной компанией и оплачивает её услуги из бюджета, контролирует и принимает результаты работ.  Кадастровая оценка, зачастую, оказалась проделанной вхолостую, а замглавы Росреестра при этом сбежал за границу!  «К оценщикам есть претензии и у Росимущества. Около 90 процентов представляемых ими оценок отклоняются, это брак» – заявил «РГ» начальник управления организации оценки федерального имущества Андрей Целуев.

Таким образом после того, как будет введен налог на недвижимость, исходя из кадастровой стоимости квартиры, многочисленных судебных споров, массовых возмущений граждан, не избежать.

Причины завышения кадастровой стоимости квартиры
Этих объективных и субъективных причин много. С большой степенью приближения их можно объяснить на примере оценки квартиры для получения заемщиком ипотечного кредита в банке:
- заказчиком оценочного альбома является покупатель квартиры, заемщик банка. Он же оплачивает «Отчет об оценке», который делает лицензированный оценщик. Если результат расчета рыночной стоимости квартиры будет меньше той, за которую продавец и покупатель договорись совершить сделку, банк в этом случае может уменьшить сумму выдаваемого кредита или вообще отказать в ипотеке. Такой оценщик заемщику не нужен;
- в оценочном альбоме, с палец толщиной, типовой московской квартиры, кроме характеристик оцениваемого объекта недвижимости и фото, обязательно приводится стоимость  аналогичных квартир. Это цифры не реальной цены, которая была уплачена на сделке купли-продажи аналогичной квартиры и отражена в ДКП, а «хотелки» продавца указанные в рекламном объявлении. Как правило, даже самые бюджетные квартиры в Москве, продаются по цене ниже, чем указано в рекламе. Без торга, минимум 50-100 тыс. руб., сейчас редко проходят такие сделки. В элитном сегменте жилой недвижимости скидки при продаже квартир могут исчисляться миллионами рублей;      
- сейчас многие оценщики, накануне оценки, спрашивают «какая стоимость квартиры будет указана в ДКП»? Заранее зная ответ на задачку, как правило, в результате у них получается оценка близко совпадающая с «ответом». Так было не всегда, что заставляло риелторов добавлять в базы несуществующие объекты с похожими параметрами и нужной ценой;
- стоимость продажи квартиры указывается в ДКП, это одно из существенных условий. В Регпалате хранится по одному экземпляру договора купли-продажи по каждой сделке. Поэтому сумма уплаченная покупателем продавцу квартиры, для государства не является секретом. Более того, эти цифры находятся в свободном доступе на сайте Росреестра. Оценщики на стоимость квартиры, указанную в ДКП, не ориентируются, т.к. эти цифры ещё более далеки от реальных, чем написанные в рекламных объявлениях. Даже сейчас некоторые умудряются в ДКП указывать стоимость трехкомнатной квартиры в Москве – 1 млн.руб.

Аналогичные причины, несоответствия расчетной стоимости квартиры (кадастровой), проводимой независимой оценочной компанией, реальной цене квартиры. При этом заказчик – «государство» заинтересован в увеличении налоговых поступлений. Чем выше налогооблагаемая база, кадастровая стоимость квартиры, тем больше налогов будет начислено. Увеличение кадастровой стоимости объекта не является преступлением. А за собираемость налогов в «государстве» отвечают уже другие чиновники...

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости
Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости – административный и судебный. В первом случае субъект гражданских правоотношений подает заявление в комиссию территориального филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».
Физические лица освобождаются от обязательной подачи заявления в комиссию и могут сразу обращаться в суд.
И еще одно немаловажное замечание: споры о снижении кадастровой стоимости рассматривает только арбитражный суд. И при этом не имеет значения, что одна из сторон может являться физическим лицом. В настоящее время в Государственную думу внесен законопроект о возможности обращения граждан в суды общей юрисдикции по этому вопросу.

Перед обращением в суд необходимо:
1.    Выбрать оценочную компанию, которая произведет независимую оценку квартиры для суда. Сотрудники фирмы должны обладать соответствующими дипломами, свидетельствами и фигурировать в реестре оценщиков. Их ответственность застрахована в страховой компании, что подтверждается полисом. В обязательном порядке эксперты должны быть членами саморегулируемой организации оценщиков (СРО).
2.    В согласованный заказчиком день оценщик посещает объект недвижимости и составляет акт осмотра. В процессе осмотра заказчик отчета или его представитель вправе давать пояснения, которые заносятся в акт. Например, если в непосредственной близости от дома имеются промышленные предприятия с вредными выбросами, или подвал дома регулярно затапливают грунтовые воды – оценщик может этого не знать. Но эти факторы непосредственно влияют на стоимость жилья. Непосредственно, сам отчет об оценке, составляется уже в офисе оценочной компании, в соответствии с установленными правилами.
3.    Когда отчет готов, он направляется в саморегулируемую организацию оценщиков, дабы она дала на него положительное экспертное заключение. И это очень важный документ, потому что без него ни комиссия, ни суд не смогут признать отчет об оценке достаточным доказательством.
4.    Если собственник направляет бумаги в административном порядке, то он заполняет заявление установленной формы, бланк которого можно взять в комиссии, а если в суд – составляет исковое заявление в соответствии с требованиями АПК РФ. Исковое заявление может быть написано в произвольной форме.

И в том, и в другом случае собственник квартиры (или его представитель) прикладывает к заявлению отчет об оценке, положительное экспертное заключение, кадастровый паспорт, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, а также квитанцию об оплате государственной пошлины (если заявление подается в суд).
Получив положительное решение комиссии или суда, собственник должен уведомить УФРС и Федеральную налоговую службу об изменении кадастровой стоимости участка. На этом, собственно говоря, процесс переоценки и заканчивается. Через пять лет кадастровая стоимость квартиры опять может измениться и процесс её оспаривания в суде может повториться.

10.11.2014

Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение