Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Как изменение курса доллара в 2014 году отразилось на стоимость недвижимости в Москве

изменение курса доллара в 2014 году отразилось на стоимость недвижимости
Многие аналитики, оценивая ситуацию на рынке недвижимости, сложившуюся после резкого удешевления рубля, проводят аналогии с 2008 годом.

Все тенденции, наблюдаемые на рынке недвижимости с начала 2014 года после резкого изменения курса доллара, пока в точности совпадают с началом кризиса шестилетней давности. Из этих аналогий делаются выводы о том, что начавшаяся на рынке коррекция цен будет продолжаться, скорее всего, до середины следующего года.

Что общего между кризисами на рынке недвижимости Москвы 2008 и 2014 годов?
Геополитические конфликты, и ухудшение внешнеполитических отношений России и Запада могли служить в обоих случаях точкой отчета начала кризисов. Шесть лет назад, в августе 2008 года, все начиналось с вооруженного конфликта между Грузией и Южной Осетией. Сейчас - между Украиной и Донбассом. В обоих случаях Россия странами Запада была названа не только стороной конфликта, но и «агрессором».

Затем, в сентябре 2008 г. в США лопнул Lehman Brothers – один из крупнейших инвестиционных банков мира. Что стало отправной точкой глобального финансового кризиса. В экономики России этот кризис, главным образом, был в виде кризиса ликвидности. Тогда западные банки по причине финансового апокалипсиса прекратили кредитовать компании из развивающихся стран, в том числе из РФ. Естественно, ухудшение экономических показателей отразилось и на валюте: тогда рубль потерял к доллару к концу 2008-го – началу 2009 г. чуть более 50%, скатившись с 23-24 руб. за доллар летом 2008 г. до 36-37 руб. к концу 2008 года.

За 2014 год курс доллара уже снизился больше, чем шесть лет назад – более чем на 58%. При этом, не смотря на валютные интервенции ЦБ, курс доллара может упасть ещё больше...

Нестабильная ситуация на валютном рынке и в экономике привели к резкому сокращению числа сделок. Пока, аналогичного падения не наблюдается.

В октябре-ноябре 2014 года, как и весной этого года, при резком падении курса рубля, активизировался спрос на жилую недвижимость. После референдума в Крыму геополитическая нестабильность подтолкнула население к бегству от денежных накоплений к сбережениюям в материальном – недвижимости.

Сейчас такой активности в ажиотажном проведении сделок купли-продажи мы не наблюдаем. Однако увеличился интерес москвичей к динамике цен на квартиры. Продавцы недорогих московских квартир, в настоящее время, тоже пока не сформировали устойчивый тренд. Одни торгуются и продают свои квартиры на 50-150 тысяч дешевле, чем пишут в рекламных объявлениях. Другие, наоборот, после получения согласия от потенциального покупателя купить квартиру, поднимают цену на те же 100-200 тысяч рублей!

Как изменится стоимость московских квартир в 2015 году?
Так же, как нефть или зерно, стоимость недвижимости аналитики указывают в долларах. В спокойные времена индекс цен на жилую недвижимость в Москве колеблется в последние годы около отметки 5000$ за квадратный метр. Аналитики IRN.RU расчитали, что за минувший ноябрь долларовый индекс цен упал более чем на 6% - с 4.667$ за квадратный метр до 4.375$. Больше всего в долларах подешевело «народное», дешевое жилье.

Дорогие квартиры в жилых комплексах и пентхаусы, собственники которых мыслят в долларах и продают свою недвижимость в валюте, пока в цене потеряли меньше всего. Это, по мнению аналитиков, которые анализируют цены по объявлениям о продаже, а не по результатам проведенных сделок. На наш взгляд, дорогая недвижимость имеет более длительный срок экспозиции, ещё более инертна. Поэтому, когда найдется на неё реальный покупатель, он будет торговаться и реальная цена продажи элитной недвижимости может быть скорректирована и подешеветь в той же пропорции, как и бюджетная.

Рублевые цены на квартиры в Москве, к лету 2009 года снизились за год, в среднем, на 10-15%. Сейчас пока такой тенденции не наблюдается. По итогам октября-ноября 2014 года аналитики отмечают стабилизацию рублевых цен на рынке недвижимости. 

Тенденции изменения цен на квартиры в Москве
1.    Финансовый кризис 2008 года продемонстрировал, что попытки продавцов жилой недвижимости привязать цену квартиры к доллару больше не работают и обречены на провал. Хотелки продавцов привязать стоимость квартиры к доллару приводят только к потеке времени. Покупатели, имеющие сбережения в долларах, не хотят их отдавать по старому курсу, зато имеют больше вариантов для покупки.
2.    Динамика изменения цен по типам жилья и географии полностью повторяет тенденции предыдущего кризиса. Меньше теряют в цене многокомнатные современные квартиры и жилая недвижимость расположенная в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО города Москвы.
3.    Большие ценовые флуктуации должны завершиться летом 2015 года. К этому времени, как считают многие аналитики, следует ожидать «утряски» стоимости квадратного метра на новых ценовых уровнях. 

Главная тенденция, влияющая на стоимость квартир в Москве – удорожание стоимости денег. Рост процентных ставок влияет не только на доступность ипотечных кредитов. С удорожанием денег уменьшается платежеспособность населения, уменьшается инвестиционная привлекательность недвижимости.

Для определения стоимости недвижимости можно использовать доходный метод. Т.е. какой доход может приносить квартира от сдачи её в аренду. Чем выше процентные ставки (стоимость денег), тем выгоднее иметь кеш, а не недвижимость. Это основной фактор который будет влиять на снижение стоимости недвижимости в среднесрочной перспективе.
03.12.2014 

Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение