Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Кто заплатит за капитальный ремонт многоквартирных домов

ремонт многоквартирных домов
Накануне майских праздников представители городских и муниципальных властей оперативно проводили встречи с жителями города, разъясняя необходимость взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД). Уже с 1 июля 2015 года москвичи должны самостоятельно ежемесячно оплачивать капитальный ремонт своих домов по ставке 15 руб./кв. метр общей площади квартиры. В дальнейшем ставка будет ежегодно корректироваться.

Горожанам на собраниях, в соответствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ, предлагали сделать выбор, на какой счёт они будут перечислять взносы – на специальный счёт своего дома или на счёт регионального оператора (РО), в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. В первом случае, у каждого дома появляется собственная кубышка, в которой аккумулируются средства для будущего ремонта. Во втором случае – все взносы поступают в общий котёл.

Возможностью открыть спецсчёт, для своего дома, воспользуются не многие москвичи. Причина банальна – владельцем такого счёта по закону может быть: ТСЖ, ЖСК, ЖК или УК, региональный оператор (РО). Домов, в которых оформлены различные жилищные кооперативы и товарищества, в Москве не более 10%. Проводить собрания и принимать решения большинством 2/3 голосов для открытия специального счёта, которым будет всё равно владеть РО, собственники, не объединенные в ТСЖ и ЖСК, скорее всего, не захотят либо физически не успеют.

В Законе изначально заложена пассивность жителей многоквартирных домов. Если собственники своевременно не определятся, какой счёт им открывать, то п.7 ст. 170 ЖК РФ обязывает орган местного самоуправления принять решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (РО).

Обычно, на этом собрания с жильцами заканчивались, а разъяснения необходимости отчислений в фонд ограничивались цифрами из московской программы капитального ремонта многоквартирных домов о планируемых сроках и объёмах ремонта в конкретных домах. В качестве аргумента говорилось о том, что Москва является последним регионом РФ, в котором вводится ежемесячный платеж на капитальный ремонт.

Во многих СМИ, практически одновременно, появились, как под копирку написанные, PR-статьи о программе капитального ремонта с заголовками: «Ставка на открытость», «Чисто и прозрачно» ... После прочтения которых всплывает образ Лёни Голубкова.
 
Сконцентрировав внимание населения на вопросе выбора счёта власти, как обычно, ушли от ответа о выполнении ранее взятых на себя обязательств. Приняв Федеральный закон № 271-ФЗ, государство придумало ещё один способ законного отъёма денег у населения. Для того, чтобы подобраться к управлению деньгами собственников жилых и не жилых помещений в многоквартирных домах, пришлось в очередной раз изменять Жилищный Кодекс РФ и смежные с ним нормативные акты.

Статья 16 ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в действующей редакции гарантирует собственникам помещений исполнение государством своей обязанности при приватизации передать МКД в отремонтированном виде, эта обязанность сохраняется до её исполнения. Закон обязывает государство, как бывшего наймодателя, провести капремонт в тех домах, в которых до приватизации капремонт не проводился. При передаче квартир в собственность граждан никто не фиксировал состояние домов и не требовал проведения капитального ремонта.

1 марта 2005 года введен в действие Жилищный Кодекс РФ, статья 158 которого утвердила за собственниками жилых и не жилых помещений в домах обязанность по капитальному ремонту как общего имущества в МКД, так и приобретенных в собственность помещений, оставив при этом неурегулированным вопрос капремонта домов и жилых помещений, не отремонтированных на момент приватизации (бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2016 года).

25 декабря 2012 года принят Федеральный закон 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс и другие нормативные правовые акты РФ», которым предусматривается введение обязательной платы собственников жилья за капитальный ремонт, создание фондов капитального ремонта многоквартирных домов (КР МКД) и регионального оператора РО МКД. Указанный закон фактически отменяет практическую реализацию, т.е. финансирование, на федеральном уровне обязательств по ст. 16 Закона №1541-1, обязывает региональные власти установить для собственников помещений размер ежемесячного взноса на капремонт.

До внесения изменений, касающихся нового порядка финансирования работ по капитальному ремонту МКД, были введены правила, устанавливающие обязанность собственников помещений в МКД нести расходы по содержанию общего имущества в МКД, в том числе по капитальному ремонту. Для этого Постановлением Правительства РФ № 707 (1993 г.), Федеральным законом 52-ФЗ (2003 г.), ЖК РФ (2005 г.) в структуру оплаты за ЖКУ была включена плата за капитальный ремонт. Окончательное решение о ее введении и размере платежа было передано в ведение общего собрания собственников помещений МКД. При этом нормативными правовыми актами не были предусмотрены механизмы консолидации и целевого использования перечисляемых собственниками средств на капитальный ремонт.

В 2007 году Федеральным законом 185-ФЗ создается Фонд реформирования ЖКХ, на который возлагается задача по активизации капитального ремонта МКД за счет софинансирования выполняемых работ по капремонту МКД в пропорции: 5% – средства собственников помещений в МКД, 50% – средства Фонда и 45% – средства бюджетов субъектов Федерации и муниципальных образований. Реализация этой модели также не была успешной. Собственники, как правило, не хотели принимать участие в финансировании работ по капремонту МКД.

В отличие от других регионов в Москве капитальный ремонт полностью финансировался из городского бюджета.

В результате за истекшие 20 лет (с 1994 г.) из-за невыполнения необходимых работ по капитальному ремонту в жилищном фонде России на порядок увеличилось количество ветхих и аварийных МКД. Обязательства государства по передаче приватизированного жилья в отремонтированном виде оказались не выполненными. Оказалась не дееспособной и программа софинансирования капитального ремонта собственниками квартир.

Имея столь печальный опыт, на государственном уровне, было принято решение об обязательных для всех собственников помещений в МКД, платы за капитальный ремонт.

Федеральный закон № 271-ФЗ не решит проблем с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов исключительно за счет взносов собственников помещений по следующим причинам:
Во-первых, он нарушает негласное соглашение о приватизации между государством и обществом – «олигархам фабрики и заводы, населению бесплатные квартиры». Федеральный закон № 271-ФЗ, затрагивающий интересы 70% населения страны, был келейно принят, без широкого обсуждения. Его принятию не предшествовала передача собственникам квартир в отремонтированном виде, как того требует Статья 16 ФЗ №1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ».   

Во-вторых, противоречит некоторым законодательным актам. Так, например, согласно ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ  собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, но не чужого. Данный вариант сбора средств фактически противоречит ГК РФ и Статье 16 ФЗ №1541-1, т.к. во многих МКД есть помещения принадлежащие городу, а часть собственников имеет льготы от государства. Обязать собственника нести бремя расходов на капитальный ремонт можно: а) предварительно передав ему квартиру в отремонтированном доме (что повсеместно сделано не было); б) законодательно определив, кто будет финансировать ремонт не приватизированных квартир и соразмеренную их долю в МКД принадлежащих государству (этот вопрос остался открытым). В тех регионах, которые из своего бюджета должны производить доплату взноса за льготные категории населения и не приватизированное жилье - муниципалитеты являются самыми злостными задолжниками по оплате взноса на капитальный ремонт!
  
В-третьих, региональные операторы (РО) – фонды капитального ремонта многоквартирных домов, являются унитарными некоммерческими организациями (НКО). В п. 3.1. Устава Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы сказано, что «…добровольные имущественные взносы, платежи собственников помещений в МКД формирующих фонды капитального ремонта на счёте, на счетах Фонда, и иных доходов, являются собственностью Фонда». При этом собственники квартир не имеют рычагов контроля и влияния на Фонд, контролировать поступления и расходование собственных денежных средств. Система «аккумулирования» денег не является прозрачной, а Фонд может заниматься коммерческой деятельностью, которая не всегда может быть успешной.

В-четвёртых, собственникам экономически не целесообразно делать взносы в фонд. С одной стороны, согласно графику проведения капитальных работ, эти работы во многих домах должны начаться минимум через 5-10 лет. За это время денежные средства обесценятся. На них опять невозможно будет осуществить ремонт. С другой стороны, предусмотренные штрафные санкции (часть 14.1 ст. 155 ЖК РФ), за не своевременную оплату взносов, составляют 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (8,25%), за каждый день просрочки. Это значительно ниже сегодняшних банковских депозитов! Интересной должна стать и судебная практика взыскания процентов в пользу фондов. В течение нескольких лет, в ожидании ремонта МКД, деньги собственников, «аккумулированные» на счетах фонда, могут им расходоваться фондом «на возмездной основе», но без согласия собственника, на ремонт других домов. Фонд может размещать деньги собственников в коммерческих банках, при этом доход от такого инвестирования будут получать не собственники, а фонд!

В-пятых, размер ежемесячного взноса в Москве – 15 рублей за квадратный метр общей площади квартиры. На данный момент самый высокий размер минимального взноса — в Тюменской области: около 20 руб. с квадратного метра. Один из самых низких — в Санкт-Петербурге: 2 руб. за кв. м., в других регионах страны он составляет 5-7 руб. Частью 4 ст. 190 ЖК РФ определено, что размер предельной стоимости услуг и работ по КР общего имущества МКД опреде¬ляется нормативным правовым актом субъекта РФ. В Москве размер платежа был установлен Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. N 833-ПП. Чем аргументируется такой разброс цен стоит только гадать.

В-шестых, начиная с 2015 года, на собственников квартир возложена обязанность уплаты налога на недвижимость. Одновременно возросшая финансовая нагрузка могут быть не по карману большому количеству граждан. Эти новшества, принятые практически синхронно, провоцируют массовые социальные возмущения и недовольства властью.

В-седьмых, перечислению взносов на капитальный ремонт должно предшествовать заключение Договора между собственником (в Москве более 30тыс. жилых домов) и Фондом. Как правило, заключение такого количества договоров производится в соответствии со ст. 445 ГК РФ в виде оферты. Сторона обязанная заключить такой договор (собственники) должны в течении 30 дней направить Фонду протокол разногласий по проекту Договора (на сайте есть). При отклонении протокола разногласий Фонд может обратиться в суд. Какое решение примет суд (с учётом п.1-6) говорить пока преждевременно. Однако, не отправка протокола разногласий Фонду заказным письмом, а так же оплата квитанции за капитальный ремонт означают согласие собственников на условия договора.

Так или иначе, но народ не безмолвствует. Борьба против дополнительных поборов на капитальный ремонт развернулась на два фронта.
Одни граждане массово отказываются от оплаты «налога на капремонт». Так, например, жители Владимирской области из 77 миллионов рублей, начисленных за капитальный ремонт в апреле, пока оплатили лишь 2 миллиона!
Другие «воюют» на правовом поле, пытаясь отменить ФЗ № 271.  Это могут сделать сами депутаты ГД РФ, принявшие скандальный закон, Президент, Генеральный прокурор либо Конституционный суд. Идет сбор подписей, под обращением к Президенту, за отмену антинародного закона. В Мосгордуме фракция КПРФ провела несколько круглых столов с аналогичной повесткой дня. Москвичи с улицы Дубнинской написали коллективное письмо на имя Генерального прокурора. А жители района Якиманка обратились в районный суд с иском, в котором просят  направить запрос в Конституционный суд Российской Федерации и провести проверку соответствия Конституции Российской Федерации  ФЗ № 271 от 25.12.2012 года Конституции Российской Федерации.

15.05.2015

Вернуться назад


Комментарии пользователей:

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение