Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Квартиры дорожать не будут!


Всю осень столичный рынок недвижимости будоражили сообщения об очередном повышении или понижении цен на жильё. Это приводило в ступор людей желающих купить или продать квартиру в Москве.

Одновременно звучали диаметрально противоположные суждения. С одной стороны аналитики фиксировали незначительное повышение стоимости квадратного метра жилья в долларах. С другой стороны сам доллар значительно потерял в цене, поэтому этот рост был иллюзорным — в рублях квадратный метр не рос, а наоборот падал!

Не придавала уверенности рынку и сама методика расчёта стоимости московского жилья, так как анализируются и сравниваются не реальные цены продажи квартир, а цены указанные в объявлениях о продаже недвижимости.

В настоящее время среди аналитиков и знатоков рынка недвижимости нет однозначного прогноза на рост или снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье. С приближением Нового года оптимисты прогнозируют в 2010 году незначительный (10-15%) годовой рост цен на квартиры в Москве. Их рассуждения основываются на том, что макроэкономические показатели в стране за год улучшились (?!), самая острая фаза кризиса позади, нового жилья строится всё меньше.

Однако, даже эти аналитики, говоря о возможном росте цен на квартиры в Москве в 2010 году, говорят, что он будет соизмерим с инфляцией в стране.

С другой стороны, аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» решил обратить внимание коллег и общественности на один немаловажный критерий, который ставит над всеми прогнозами о скором росте цен на жильё большой знак вопроса. Речь идёт о ценах на аренду квартир в Москве.

Вряд ли кто-то станет спорить, что рынок аренды квартир более динамичный, чем рынок купли-продажи жилья. А, следовательно, и все перемены и влияние макроэкономического фона стоимость аренды должна отыгрывать с опережением по отношению к ценам купли-продажи. Проще говоря, если нынешняя ситуация создает предпосылки для начала реального подорожания недвижимости, то первой рост должна показать аренда.

Разговоры о росте арендных ставок на рынке жилья велись ещё в конце лета – начале осени 2009 года. В частности, агентство недвижимости Доки зафиксировало рост стоимости аренды в сентябре на уровне 10%-15%. Аналитический центр IRN.RU предположил тогда, что никакого реального повышения вовсе нет, а имеет место рост цен ожидания. Просто с приходом осени немало арендодателей по привычке стали повышать свои ценники, рассчитывая на активизацию спроса. Но, как и следовало ожидать в нынешних экономических условиях, рынок не принял это «повышение» и уже в октябре то же агентство Доки признало, что цены откатились назад.

По итогам ноября аренда квартир в Москве не добавила оптимизма. Согласно распространенной недавно информации от Гильдии риэлторов Москвы, в ноябре арендные ставки снизились ещё на 10%. Причём, как отмечают авторы обзора, вторя аналитикам IRN.RU, это снижение стало симметричным откатом назад после неоправданного повышения в прежние месяцы. Более того, они прогнозируют, что в ближайшие полгода заметного подорожания аренды жилья в Москве ожидать не стоит.

Что всё это означает? Вполне естественно предположить, что если рынок не принимает даже повышения арендных ставок то откуда у людей появятся деньги на покупку квартир по более высоким ценам?

Единственным спасением снова могли бы оказаться инвестиционные покупатели, которые в отличие от малообеспеченных арендаторов жилья, всё равно при деньгах, даже несмотря на кризис. Следует отметить, что именно эта прослойка людей способствовала неадекватному росту цен на недвижимость в Москве в 2006-2008 годах, когда стоимость жилья полностью оторвалась от платежеспособности основной массы населения страны. Но и здесь снова возникает препятствие в виде рынка аренды жилья.

Дело в том, что с 2000 по 2008 год прямая доходность от сдачи квартиры в аренду заметно просела. Так, если в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, то в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 – порядка 7%-8%, а после двукратного подорожания жилья в 2006 году – не более 5% годовых. Проще говоря, все прежние годы стоимость аренды росла медленнее, чем цены купли-продажи квартир, а поэтому и коэффициент арендной доходности всё время сжимался.

Впрочем, тогда доход от аренды интересовал мало кого из инвесторов, так как заметную прибыль приносил прирост стоимости жилья. Так только 2006 год удвоил благосостояние всех владельцев инвестиционных квартир. Какая тут разница, принесла ли ещё и сдача квартиры в аренду вдобавок к этому целых 10% или только 5% годовых.

Немало инвесторов вообще даже не связывались со сдачей инвестиционных квартир в найм, особенно, если это были новостройки без ремонта. Так индекс доходности жилья в те годы порой в 10 раз и более превышал доходность по банковским депозитам. Однако теперь всё изменилось.

Сейчас доходность от аренды квартир на уровне 5% годовых выглядит уж очень скромно. Достаточно заметить, что даже банковские депозиты в самых надежных государственных или муниципальных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Банк Москвы и т.п.), при размещении крупной суммы денег, сравнимой с затратами на покупку квартиры в Москве, причём на продолжительный срок (инвестиции в квартиры требуют не менее 2-3 лет) могут принести от 10% до 14% годовых. При этом, деньги размещённые на депозите в банке не требуют дополнительных расходов и рисков, как то поиск арендатора, взыскание с него своевременных платежей, страховка имущества, эксплуатационные расходы, амортизационные издержки (периодический ремонт квартиры и обновление мебели), налоги и т.д.

В этом свете, даже имея деньги на покупку квартиры для себя экономически выгоднее жить в съёмном жилье, платя за него 5% годовых, а свои деньги положить на депозит под 10%-14% годовых, имея за вычетом 5% на аренду еще 5%-9% чистого дохода. Более того, немало потенциальных инвестиционных покупателей квартир и людей со свободными деньгами владеют и более доходными инструментами для инвестирования, как-то расширение собственного бизнеса, вложения в акции и облигации, покупка другой собственности с заметным дисконтом – таких предложений в условиях кризиса можно найти немало.

Что означал бы в этих условиях возможный рост цен на недвижимость в 2010 году? Цены аренды квартир в Москве пока уперлись в потолок, не повышаются и в ближайшей перспективе повышаться не будут. На этом фоне гипотетическое повышение стоимости жилья означало бы сокращение доходности от аренды уже ниже нынешних 5% годовых.

А такое положение дел становится ещё более неадекватным согласно обозначенной выше логике. Ведь по идее, по мере того, как ситуация инвестиционного ажиотажа прежних лет уходит в прошлое, а доходность от аренды жилья снова начинает преобладать над доходностью от прироста стоимости, сама доходность от аренды должна постепенно возвращаться на уровень 2000-2003 годов, то есть к 10%-12% годовых.

Это уровняло бы доходность от сдачи жилья в наём с доходностью по банковским депозитам (при сравнимых суммах и сроках инвестирования). А в условиях отсутствия роста арендных ставок это означает только одно — необходимость дальнейшего снижения цен на квартиры в Москве. Чтобы доходность от сдачи жилья в найм от нынешних 5% годовых выросла до 10%, цены на недвижимость в Москве должны снизиться ещё вдвое, то есть с 4.000$ до 2.000$ за метр по индексу ИРН.

Впрочем, скорее всего, такого значительного падения цен не произойдёт. Дело в том, что часто покупка и продажа квартир в Москве и ближайшем Подмосковье делается не на основе экономического расчёта, а на основе эмоций и личных предпочтений — считают в ИРН.

Значительное влияние на цены Московского жилья оказывают покупатели из регионов. Определённую роль играет и менталитет. В России человек скорее будет готов переплатить за свою квартиру две цены, нежели жить в съёмной квартире, пусть даже и хорошего качества, и с хорошим ремонтом. Точно также многие предпочтут вложить свои сбережения в понятный и осязаемый бетон, нежели в иные, не менее рискованные, но более доходные инвестиционные инструменты, в которых нужно разбираться.

Поэтому, хотя изложенная здесь логика и приводит скорее к экономической необходимости дальнейшей коррекции цен на жильё, по мнению аналитического центра IRN.RU из-за ряда иных, иррациональных причин, такой вывод делать преждевременно. А вот поставить под вопрос возможность нового роста цен на недвижимость в 2010 году есть немало оснований.

14.12.2009

Архив объектов недвижимости г. Москвы (динами изменения цен по районам):
Архив продаж однокомнатных квартир
Архив продаж двухкомнатных квартир
Архив продаж трехкомнатных квартир
Архив продаж многокомнатных квартир

Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение