Войти на сайт / Регистрация
На главную

Телефон

+7 (495) 78 25 007

Налоги с недвижимости платить будем по-другому!

адвокат Олег Сухов
В начале июня Правительство РФ направило в Госдуму законопроект о внесении изменений в НК РФ (Проект № 720839-7). Часть из них касается налогообложения сделок с жилой недвижимостью. Кому интересно, предлагаю читать дальше.

Снижение срока минимального владения единственным жильем в целях налогообложения
Прежде всего, государство планирует снизить период минимального владения недвижимостью, применяемого в целях налогообложения. Но только в одной ситуации. Напомню, сейчас владеющие жильем не менее 3 лет, могут продать его и не платить налог, если они получили помещение по наследству, в ходе приватизации либо по договору ренты. Во всех остальных случаях минимальный срок владения объектом составляет 5 лет. То есть собственники вправе продать жилище и не платить налог только через 5 лет после его приобретения.
Однако в жизни бывают разные события. Например, молодая семья купила однокомнатную квартиру, а через год у нее родился ребенок. А то и два. Сегодня, супруги берут кредит, продают ставшую ненужной «однушку» и платят налог. Либо наоборот, семья въезжает в новое помещение, потом умирает супруг, а дети начинают жить отдельно. Оплачивать коммуналку становится трудно. Приходится продавать ставшее обузой жилье, и опять же платить налог с дохода, полученного от реализации квартиры. Согласитесь - это несправедливо. Поэтому авторы законопроекта решили дополнить пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса новым подпунктом. Последний предусматривает, что собственники, продающие квартиру, дом, долю или комнату освобождаются от уплаты налога, когда они не менее 3 лет владели помещением, и оно является их единственным жилищем. Я подчеркиваю — единственным. То есть эта норма снизит минимальный срок владения объектом в целях налогообложения только для сделок с единственным жильём.
Появление права на вычет по небанковским займам на жильё
НК РФ в действующей редакции разрешает уменьшить налогооблагаемую базу на сумму процентов, уплаченных заемщиком по банковскому кредиту на покупку жилья, строительство дома, приобретение земельного участка для ИЖС, либо по рефинансированному кредиту, предоставленному в тех же целях. Однако рефинансирование банковских кредитов заемщиков, попавших в тяжелые условия, проводят и небанковские организации. При этом НК РФ не предоставляет вычеты на уплаченные проценты по таким ссудам. Проект устраняет этот недочет. Он вводит имущественный вычет на сумму процентов и по данным займам.
Уточнение налогообложения объектов, полученных в дар или по наследству
И здесь грядут изменения. Так, если счастливчик получил по наследству или в дар недвижимость, а потом продал её до истечения минимального срока владения, то он может уменьшить вырученную от продажи сумму, на величину налогов, которые он уплатил при получении этой недвижимости.
Если же собственник приобрёл недвижимость в дар (от члена семьи) или по наследству и вообще не платил налог, то продав её, он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на документальные подтвержденные расходы наследодателя или дарителя на покупку этого объекта, если последний ранее не учитывал эти расходы в целях налогообложения. Так, что передайте вашим родителям и бабушкам, чтобы они не выкидывали, а хранили все квитанции. Бумаги могут и пригодиться, если вас все же осчастливят даром или наследством!
Появление возможности сдать документы через МФЦ, а не в ИФНС
Очереди в ИФНС стали притчей во языцех. Правительство решило «расшить» и эту проблему. Новеллы предусматривают возможность сдавать и получать документы из ИФНС через МФЦ. Можно надеяться, что эта мера позволит ликвидировать очереди в коридорах налоговых инспекций. Особенно в регионах.
Некоторые регистрационные действия не будут оплачиваться государственной пошлиной
Многие юристы советуют собственникам внести в ЕГРН запись о невозможности совершать сделки с их объектом без личного присутствия правообладателя. Это дельное замечание. Такая запись минимизирует риски преступных действий в отношении недвижимости. Вот и Правительство, по-видимому «согласилось» с этим советом. Законопроект предусматривает освобождение от уплаты госпошлины за внесение в ЕГРН записей о наличии возражений в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, а также о невозможности сделки с недвижимостью без личного присутствия владельца.
Налоговая инспекция будет проводить камеральные проверки в отношении граждан, продавших недвижимость или получивших её в дар и не сдавших до 30 апреля декларацию
Ну, а теперь о неприятном. Законопроект расширит права ИФНС в целях контроля сделок с недвижимостью, осуществленных физлицами. Фискальные органы получат право проводить камеральную проверку в отношении тех, кто не сдаст в ИФНС до 30 апреля декларации по НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи объекта или получения недвижимости в дар. Напомню, что камеральная проверка проводится на основании документов по месту нахождения налоговой инспекции (ст. 88 НК РФ). В соответствии со статьей 85 НК РФ территориальное управление Росреестра в обязательном порядке извещает налоговые органы о всех сделках с недвижимостью. Получив эти сведения, ИФНС будет ждать декларации от налогоплательщика до 30 апреля. И если он её не предоставит, то налоговый орган проведет камеральную проверку на основании информации, полученной из Росреестра. Данная проверка будет проведена в течении трех месяцев по истечении крайнего срока подачи декларации, иными словами до конца июля. Если же «нарушитель» подаст декларацию после 30 апреля в момент проведения камеральной проверки, то ИФНС обязана будет прекратить ее и начать новую проверку, но уже в отношении поданной декларации.
ИФНС сама определит цену продажи недвижимости, если продавец не сдаст декларацию
Сегодня ИФНС определяют цену продажи недвижимости с учетом сведений о кадастровой стоимости объекта, полученной из Росреестра, а также информации из декларации. При этом, если гражданин указал в декларации доход от сделки, который ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налоговый орган не примет эти цифры в качестве налогооблагаемой базы. Он просто умножит, кадастровую стоимость на понижающий коэффициент 0,7 и с полученной суммы исчислит НДФЛ (п. 5 ст. 217.1 НК РФ) Это правило не изменится и продолжит действовать.
В то же время законодатель уточняет и расширяет сферу его применения. В частности, если гражданин не сдаст декларацию и не проинформирует фискальные органы о цене сделки, то чиновники ИФНС также возьмут данные о кадастровой стоимости объекта из ЕГРН, умножат её на понижающий коэффициент 0,7 и полученную сумму будут считать доходом. С него они рассчитают налог. Данное правило станет применяться не только по отношению к объекту в целом, но и к сделкам с долями, а также к совместной собственности супругов.
Определение налоговой базы при получении недвижимости в дар
В статье 210 НК РФ появится пункт 8. Он будет определять, что доход одаряемого, получившего недвижимость (или долю в праве собственности), рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, зафиксированной в ЕГРН. Соответственно, и налог станет высчитываться из кадастровой стоимости. Напомню, что НДФЛ не уплачивается, когда даритель и одаряемый являются членами одной семьи (П. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Выводы
На самом деле Правительство отводит вопросам налогообложения недвижимости физлиц в законопроекте не так уж и много места. Гораздо больше внимания оно уделяет противодействию размывания налогооблагаемой базы, акцизам, НДС, налогу на прибыль и специальным налоговым режимам.
В то же время, Правительство предвидит, что уточнение порядка налогообложения объектов, полученных по наследству и в дар, приведет к снижению поступлению денег в бюджет. Ведь региональные ИФНС лишатся возможности начислять налог, исходя из «общих принципов». Но это не страшно. «Возможные незначительные выпадающие доходы бюджетов … в результате уточнения порядка применения имущественного налогового вычета при продаже имущества, полученного на безвозмездной основе, а также в порядке дарения или наследования, - успокаивает Правительство, - будут покрыты суммами поступления налога на доходы физлиц за счет увеличения собираемости указанного налога в связи с введением права самостоятельного исчисления налоговым органом налога на доходы физлиц в случае непредставления налогоплательщиком налоговой декларации при продаже недвижимого имущества».
Иными словами, многие россияне до сих пор не предоставляют декларации после совершения сделок с недвижимостью. А власти, в свою очередь, собираются не повышать правовые знания населения, а использовать его безграмотность и нигилизм для пополнения бюджета. Очень даже милое намерение:-) 

Олег Сухов, адвокат
15.06.2019

Вернуться назад

Новости рынка
недвижимости

Все новости





Наши партнеры

Все партнеры
Обратная связь Отправить сообщение